房子的迷宫（之一）：成本与价格

华说

在当下的中国，最能拨动人们神经的话题，莫过于房价。

衣食住行，说起来，乃是人的四大基本需求，本也无所谓高下轻重厚此薄彼。不过如今，“住”的分量，在人们的心中，已然非其余三者所能比拟，充其量大抵只能望其项背。在一路的狂飙突进之后，房子的价格，相较于其他商品，其间的距离真可谓“天上人间”。那悬乎在半空中的高高的房价，对于吾等工薪阶层而言，已经成为“生命中不能承受之重”。

“长安居，大不易。”飞涨的房价，让人无奈，也让人愤怒。矛头所及，首当其冲的自然是造房子的人——房地产开发商。这些年，房地产商在公众心目中的形象，那是“相当的负面”：“心太黑”，“暴利”……倘若不是最差，那也是“最差的之一”。房地产商呢，也不是省油的灯，面对着众声喧哗的指责，每每奋起辩护与反击，宣称自己并非高房价的始作俑者和最大受益者，并将皮球踢给了政府，认为是政府的行为推高了房屋的价格。具有标志意义的事件，是今年3月的全国两会期间，全国工商联房地产商会向全国政协递交了一份名为《我国房价何以居高不下》的大会发言稿。发言稿中引用的调查数据显示，在房地产开发的总费用支出中，超过一半流向了政府。最终的结论是，政府的“土地财政”造成了房价居高不下。一时间，舆论哗然。这发难显然是有力的。那证据，是时至今日鲜有地方政府予以正面回击。

然而并非没有反响。在地方政府选择“沉默是金”的时候，国家统计局、国土资源部开始先后着手调查房地产的“成本问题。”虽然最终的调查报告尚未出炉，但针对房地产商的发难，国土资源部率先作出了回应。国土资源部在本周对外表示，在选取了东部、中部、西部不同的类型，调查了620个房地产开发项目之后，他们发现，目前中国地价占房价15%-30%，平均为23.2%。横向比较，这一数字远低于其他国家。由此得出的结论是，“高地价”导致“高房价”纯属无稽之谈。不过，这一反击并没有真正触及问题的本质。因为由于土地制度的不同，在中国，购房者购买的是70年的土地使用权，而国外诸如美国日本的消费者购买的是土地永久所有权。这是两个不同的概念，我们因此无从比较衡量23%是高是低。此其一；土地成本只是房地产开发成本的构成之一，在其他成本不明朗的情况下，我们依然无从判断整体的房地产成本是高是低。此其二；成本其实是一个动态的概念，随市场的变化而变化。譬如说，一块土地，2年前以3000万元取得，2年后的市场价格是5000万元。对房地产商来说，这块土地的机会成本就是5000万元。其定价的时候，是从这一成本出发考虑的，而非2年前的成本。此其三。

尽管公众的期待很高，但是指望统计局、国土部两部门的调查能够揭示真实的房地产的成本，其实是“不可能完成的任务”。这倒并非仅仅是土地成本、税收费用等这些流向政府的钱，占据着房地产开发成本的大部分，从而存在着调查者“为尊者讳”的可能，或者秘而不宣，或者含糊其词之后不了了之。更大的难题，其实在于那些难以言说的“灰色成本”。房地产商进行房地产项目建设，必须取得各种合法审批手续，必须经过发改委、国土、规划、建设、环保、地震、房管、消防等多个政府部门一系列的行政审批程序。这或许并不让人觉得吃惊，而且似乎是理所当然的。但是完成整个开发过程，必须敲多达100多枚公章的事实，确乎是出人意料之外，至少对行外之人来说是如此。历史和现实的经验一次次地告诉我们，每一个公章，都意味着存在权力寻租的可能和空间。这种“你知我知”彼此心照的成本支出，又如何能够说得清楚？！

不过，这无关宏旨。因为房价高企而执着于对房屋成本的追问，其实是方向性错误。什么是价格？价格就是消费者对一物品在边际上愿意付出的最高代价。譬如说，某一楼盘的商品房的市场价格是10000元/平方米。这意味着，消费者只愿意出这么高的价位购买这个房子。这个时候，房地产商的开发成本即使是12000元/平方米，他想要将房子卖出去，就无法以高于10000元/平方米的价格进行销售，否则将不会被市场所接受。同样，房地产商的开发成本即便只有5000元/平方米，他也不会以低于10000元/平方米的价格进行销售。只要市场接受这个价格，他不会让一分钱。是的，在市场经济条件下，企业是按照市场价格的引导，来决策自己的行动的。企业投资一个项目，根据现有的市场价格走势，预计未来生产的产品的市场价格，乘上产量，得出未来的收益。折现之后，与将要下注的成本相比较，有利则做，无利罢手。罔顾市场，以为成本加上利润等于价格的，那是计划经济的做法，在市场经济中是行不通的。

从经济学上看，每个人都是“经济人”，都是在自身的条件下寻求利益最大化。市场上的需求者和供应者，为了争取各自的最高利益，在市场上或者买入，或者卖出。市场价格的厘定，就是由这些行为所决定的。因此，现实中市场价格上上下下起落的背后，是需求者和供应者相互之间为了各自利益最大的交易行为。而成本，只是影响供应者行为的因素之一，其对市场价格的影响，也是通过影响供应一方来实现的。因此，指望通过对成本的追查，促使商品房价格的下降，其实是找错了“七寸”。

亚当.斯密在《国富论》里说：“我们从屠夫、面包师或酿酒商那里得到午餐。不是因为屠夫、面包师或酿酒商的仁慈，而是完全出自于他们的自利。”像其他的任何商人一样，房地产商同样是在追求自身利益的最大化。只要有可能，他总是应收尽收，说什么“为了企业的社会责任”而降低价格，是不可信的也是不能指望的。而因为房价的高企，将所有的“罪与罚”指向房地产商，妖魔化房地产商同样是不可信也是不可取的。以愚观之，和小区里卖早点的、卖衣服的，卖电器的一样，房地产商不比他们更高尚，也不比他们更卑劣。如是而已。

2009-6-28