房产“新政”与房价走向

华说

无巧不成书。昨夜的一场秋雨，一扫上海多日的闷热，让人为之一爽。就在这个夜晚，低迷的房地产市场，也迎来了一场“及时雨”。

是夜，财政部对外宣布，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

联袂而来的，还有人民银行的决定：自2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。与此同时，下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。

有各地纷纷出台针对楼市的救市政策铺垫在前，这样的房产“新政”其实是水到渠成，并不出乎意料之外。此前坊间的传闻就是一个证明。而紧接下来的一个问题是，房产“新政”之后，房地产市场尤其是众人瞩目的房价将何去何从，向左走，向右走？

综观此番两部门出台的政策，不难明白，此次新政的指向，着力点是房产市场的需求一方，即购房者。下调契税税率，免征收印花税，最低首付款比例调整为20%，公积金贷款利率下调，商业贷款利率下限扩大，无一不是为购房者“减负”，以期提振消费者的信心。然粗略地计算一下，通过这一“减负”，购买者所获得直接收益，大抵只有数百元，相对于动辄上百万元的住宅，实在是“毛毛雨”，大可忽略不计。因此，这一新政的成效，其象征意义远远大于实质意义。

然而紧跟中央连夜出台的 “上海14条”，却有着更为实质的内容。在一字不差地转述了上述的政策之后，“上海14条”的重心落在了促进供应上。在“上海14条”中，最具核心价值的，其实就是第六条：“个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税。 ”以及第七条：“个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。”按照这一政策，个人出售2年以上房龄的住宅，与以往相比，将获得非常可观的税费减免。与印花税不一样，营业税和个人所得税的分量是实实在在的。举例而言，一套150万元的房子，因为这一政策的出台，税费减免的幅度将在12万左右，力度不可谓不大！

这两条核心条款，政策指向的是比新建商品房市场庞大得多的二手房市场。由于降低了交易费用，将有大批的二手房源进入市场，特别是本次政策惠及的2-5年之间房龄的二手房。供求关系决定价格。可以预计，随着供应量的增加，加之税费减免为买卖双方打开了议价空间，房价的下降是必然的。当价格下降到市场所认可，和降价一起到来的，就是成交量的上升。

事实上，这就是问题的关键。当下房地产市场低迷不振，开发商在感叹房子卖不动，而消费者则直言买不起。问题的症结其实简单而明了，就是“价格”二字。在这世界上，没有卖不出去的东西，只有卖不出去的价格。在给定的条件下，每个价格只能对应着相应的需求量。价格上升则需求量减少，价格下降则需求量增加。无论开发商怎样口口声声地宣称房价已经降到底了，已经“降无可降”了，当前的房地产市场成交量的急剧萎缩，表明的只有一个事实：价格太高了。只有将降价进行到市场认可的程度不同，才能让消费者出手，才能将潜在需求化为现实的购买力，才能带动成交量的上升。

尽管一年来媒体上关于降价的消息不断，但迄今为止的事实表明，开发商依然死扛着高高的价格，坚信着“扛过冬天就是春天”，坚信着2006年和2007年式火爆的回归。然而时移势易，房地产市场面临的局限条件已经发生重大改变，在此情形之下依然故我，则“吾未见其明也。”

市场分需求和供给两方。从需求一方即购房者而言，收入和预期是决定其消费行为即是否出手的核心因素。先说收入，包括现有的财富和预期未来的收入。过去一年间，上证指数从6000多点，一路跌至2000点以下，绿盘中，多少财富灰飞烟灭；过去一年间，CPI指数一路高歌猛进，直至近期才有回落，存折上的钱虽然未见减少，但其购买力无形中已然缩水；过去一年间，发生于美国的次贷危机发展至全球性的金融危机，“环球同此凉热”，中国也不例外。站在此刻的当下，预期未来收入的下降，预防动机加强，消费动机减弱当在情理之中。再说预期，出于对整体经济的下行的担忧，“覆巢之下，焉有完卵”，房地产市场自然不例外。而一年来持续低迷的房地产市场，早已将以往的乐观气氛消耗殆尽。收入和预期的双双重大转向，带来的消费信心的深刻转变，不是一纸新政，也非一时所能扭转的。

供给方面同样发生着重要的改变。进入10月，中国两个最大的城市上海和北京不约而同的做了同一件事。10月6日，上海保障性住房建设在浦东新区三林基地启动。10月21日，北京今年最大的经济适用房项目——丰台区南苑西居住区正式开工。不要忽略这两条新闻，也不要以为这是两地政府在“作秀”。不错，在以往房地产市场红火之时，地区政府对保障性住房不感兴趣，最多也是象征性做上一两个项目。但今天不同往日。地方政府对保障性住房建设有着足够的内在动力。因为整体经济下滑的加速，在出口受挫、消费徘徊之时，投资显然是可以依靠而且是掌握在自己手中的法码。对于时下急于“加大投资力度”的地方政府来说，保障性住房建设有着不可替代的优点。一方面，对地方政府来说，建设保障性住房，土地在自己手里，资金也在自己手里，可以马上开工建设，“加大投资力度”立竿见影，而且可以收获“关注民生”的政绩和美誉，一举两得。而由于价格优势，未来的销售将不成问题，资金会很快回笼。另一方面，房地产产业涉及到的产业链条很长，通过建设保障性住房，可以带动其他产业的发展。可谓牵一发而动全身，何乐而不为之？！随着保障性住房的大量进入市场，市场供求关系将发生极大的改变。

形势比人强。无论开发商怎样嘴硬，怎样的百般不情愿，局限条件的转变，指示着房价的下行不可阻挡。而以当下而论，年关将近，众多开发商的银行贷款即将到期。不难想象，在银行的贴身紧逼之下，以住宅销售资金作为第一还款来源的开发商，面对着滞销了将近一年的房地产市场，将会作出如何理性选择？不会有意外，最新的一波降价潮就发生在即将到来的“年关”时刻。