最近红岛楼市颇为热闹，最大的问题是南北冷热不均，出现巨大差别。

位于红岛街道办被大家寄予厚望的融创红岛湾的1000多套房子只有4700人报名，而真正摇号的时候说是动用了2000多个名额才消化掉，而后续的新城红岛湾报名更加遇冷，600多套房子只有1500多人，只有2.5倍，创了红岛摇号以来的新低。于是有自媒体惊呼：红岛楼市降温了，甚至要凉了。

真是如此么？如何看待这个红岛街道片区唯一的三家合一楼盘的销售状况？又能得出什么结论？

首先我们必须客观的看待这个区域的价值和高新区比是有差别的：目前到高新区买房的最大动力学区房和红岛街道没有什么关系，毕竟青岛中学的公立部分只局限于高新区东中部，这样自然会失去很多年轻家长的吸引力。

红岛街道的希望更多的是地铁和政府搬迁，因为对楼堂馆所的限制，市政府搬迁短时间内是一件不可能的事，所以，这是一个比较长期的过程。而且目前红岛街道的配套而言，居住的方便性不强，如此局面下，纯投资的比例必然会占大部分。而这些大人押宝的话，自然尽可能少些，一二百万最好，二百万出头也能接受，要是总价再高，压力就大了，难以承受不说，更让人觉得不是很值得。

那么，红岛湾为什么要做这么大的户型？尤其是新城做得比融创还大？就不做市场定位和调查么？这确实是让人费解的事，显然比砸掉样板间更加缺乏专业度。

而根据内部消息，新城项目原来主力户型定得是120到160平区间，这个比例应该说是非常合适的。但因官方某领导反对，认为红岛前海一线应该做大户型，应该体现高大上，“力劝”开发商做大，于是就基本上朝着170以上去了，偏了太大，总价太高，这次新城的红岛湾去化，只怕是红岛摇号以来最大的考验。当然，有了这两个先例，保利红岛湾的户型相信会谨慎很多，也会做得比较符合市场实际。

从高新区世茂109套2500人报名，和鲁商288套4400多人报名的情况来看，红岛楼市并未降温，反而热度在持续升高。前期四五千套房子的成功摇号，引发更多的人前来，尤其刚需和准刚需（郊区父母提前给孩子买）们，比例进一步扩大。确实达到了红岛政府吸引人口的目的。

所以，红岛湾的遇冷，除了红岛街道的吸引力不如高新区板块之外，更多的是开发商户型定位严重偏离市场需求的问题，如果他们详细做好市场判断，不受外界干扰，对接主流需求，一点问题都没有。

对于投资和刚需为主的盘来说，如今时代确实有个消费降级的过程，和拼多多一样，赚钱太难，所以大家都得省着花，青岛人民的收入水平不再允许买房者太任性了，所以大家一旦回归理性，不是用来真正改善的大户型遇冷便是一种必然。

其实作为平层来说，110到160之间就可，小套三、大套三、套四都可以满足，总价和单价的之间的回旋余地比较大，刚需者的腰包也足以支撑，投资者将来出手也容易。这才是后期快销的关键。

对于开发商来说，还有一个教训，就是红岛街道的魅力经此考验，其实并不如传说中的那么十足。起码目前在很大程度上未必和日渐配套完善的高新区东部相媲美。

所以，大多数人的到红岛买房的希望都放在高新区上，可惜该区域的楼盘大都供应量不大，让人就是摇号也感受不到希望。

正在此时，金秋九月一声惊雷，红岛第一大盘中欧国际城一次性推出1580套的从89到160户型全覆盖的红岛史上最大规模摇号，从15日开始报名，仅仅周末两天就有4000人报名，有震动北部楼市的架势。

自摇号以来，尽管大家的限价都差不多，但大盘优势、央企属性、配套齐全、离市区近等众多优势，让中欧国际城在红岛区众多楼盘中一直是风头最劲，一马当先。

比如六月底第一批摇号，海尔和新城等都是三比一，而中欧第一个做到5782人抢夺713套房子，基本上做到了八抢一。这样的局势一直延续，第二批546套房子，5019人报名，再次实现了九抢一。

这次估计也不例外，需要强调的是， 房源里300套左右89平的套三小户型，这个总价只有100万左右起价，这确实是刚需的福音。你张老师的问房圈里，每每有年轻的90后刚需无房户们问起，只有四五十万，如何卖房？让人无言以对，只能回答回去攒钱吧。如今刚需客户机会来了，这300套百万总价小户型可谓稀缺产品，对于资金不足的小年轻，可是机会。

可以预测，本次报名人数必将创造新高。而本次的主流需求，根据前期严格的市场调查与摸底，金茂还是放在了110到160之间，实现套三套四户型的全覆盖，南北通透，动静分离，户型有十几种可供1580个家庭来挑选，各种购房人群都可以选择自己满意的户型。

尽管报名人数众多，但好在本次供应量巨大，户型跨越度也很大，可以充分覆盖众多人群，因此这次的摇号中签率应该比前两次要高得多，比鲁商和世茂更是高得多，毕竟不可能一万多人都报名。因此这反而是摇号者的福音，更有盼头了。

这次本年度最大的摇号盛宴，会是红岛楼市的风向标，开发商对未来的户型如何调整，政府对未来的限价会不会调高，这次都有着指标性的意义。符合条件的你，准备好了么？