经济观察报报专栏

近日在经济观察报见到一篇比较怪异的文章《住房供地不足从未存在过》，所谓奇文共欣赏，疑义相与析。

这篇讨论中国地产模式发展的文章写得极为笼统和零碎，但其中的核心观点是政府 供地从来没有短缺过。这个观点其实并不值得一驳，因为逻辑很简单，如果土地一直供应充足，房价怎么可能连年暴涨？汽车为啥一直维持基本不变的价格？显然是地价暴涨的原因，而地价暴涨，显然是因为短缺，即供应不足。

再细分一下，住宅价格涨幅远远高于商业地产，也是因为住宅的供求关系失衡程度远远大于商业。所以，说中国城市住宅土地供应一直充足 ，就是个画饼充饥的笑话。

其实去年的调控中，有个文件是打脸这个观点的：

2017年4月6日，中国住房和城乡建设部官网发布了住建部和国土资源部联合调控房价的声明。

其中有两条涉及到土地供应，以求从根本上解决很多城市住宅供需失衡的问题，

凡是库存6个月以下的，不仅要显著增加土地供应，还必须加快供地的节奏；6-12个月的，必须增加供地；18-36个月的，减少供地；36个月以上的，直接停止供地。

 地级以上城市，包括百万人口以上的县，在2017年6月前，一定要向社会公布你的3年土地供应计划和5年供应计划。并且实施情况每半年就要向中央汇报，数据弄虚作假，一律严办。

措施很详细，文件很严厉。但是一年多过去了，在房价大涨的趋势下，更多的城市陷入土地供应不足的窘境，很多热点城市的住宅库存持续低于六个月，而土地并无显著增加。一年多来，两部委也没有惩罚那个城市。

这就是目前的房地产调控和市场的尴尬现实。

为什么会出现这样的局面？

政府是土地的唯一供应者，具有典型的垄断地位。而随着新一轮城市扩展，我国大多数城市的土地资源是足够的。而且目前地方债务高企，多数政府需要卖地作为财政补充。

所以，地方政府供地，有能力，有资源，有动力。那为什么这么多城市还是供地不力呢？

因为即便是唯一的供地方，政府这里边也有很多问题需要解决：

首先是土地指标 的问题，在总规划上，政府给每个城市的土地额度是有限制的，而这里边还要工业用地、商业用地、教育用地、公共用地等，剩给住宅的本身就有限。而且领导们明显偏向商业，导致全国商业地产库存严重。

其次是土地整理的问题，谁来实现一通七平把土地由生变熟，因为只有熟地才能招拍挂，这需要 时间和费用。而政府的效率一般比较低。

再次是土地拆迁的问题，尤其是最能贡献土地的旧村 拆迁，一个钉子户可以迟滞一个村，一个知名的钉子户可以逼停一个城市的拆迁，补偿标准如何定，资金如何筹措，如何与开发商合作，也是影响土地供应的大因素。

最后是土地的定价问题。楼市低潮期，定低了让开发商把利润赚走，定高了往往没人要。楼市火热期，往往被哄抢成地王，而中央政府的调控措施又肯定是不让出地王，所以地方政府的土地招拍挂，很是考验智慧与技巧。

总结起来，尽管看似政府一家垄断土地，但真正把旧村旧城顺利拆迁完毕，生地变熟，拿下土地指标，顺利通过规划，和谐走完招拍挂，这是一件极其复杂的程序和需要极高操作技巧的相关方，经过一个很长的流程才能做完。绝不是下个文件，就会有无数土地供应出来的简单问题。，

以中国实际情况而论，供地实际上与地方政府的强势和执行力是成正比的，这恰恰取决于地方主政者。一个市长，既要有能力，还要有良心，不要卖高价，这样才能稳定房价，而房价一旦高了，政府必然有提高地价的欲望，如此循环，相互促涨，房价必然失控，然后自然会引来中央政府的调控。

这些年来，大多数城市和大多数时间土地的供应都是偏紧的，尤其是一二线城市，作为 人口流入的主要 区域，这些城市在供地方面，大多存在不足。 即便在楼市冷清期显得有些库存，一旦上涨周期到来，购房者买涨不买跌的热情起来，马上供应短缺期也就来了。这是十几年来中国楼市供求循环往复走不出怪圈的显著特征。

而自2016年起来的这一轮楼市狂热期又有不同，即便数次加码调控，从需求端大力压制，依然不能减少太多的需求，大家还是疯狂抢房。这不光是土地供应不足的问题，更是货币供应过量的问题，两者对比之下，显然无法平衡。前文讲了，地方供地有诸多限制，自然不能如货币一样年年两位数增加，所以这次是总体失衡，问题比较严重。真要解决，除了加强地方政府供地之外，只怕中央政府必须把货币发行收紧了。

双管齐下，这才是治本之道。