在青岛市区住宅价格连续三年暴涨和目前又限购的情况下，商业地产投资又迎来一轮新的机会。这让很多人跃跃欲试，然而，商业地产投资的复杂性远远高于住宅地产，如果你不懂商业，这又很可能是个陷阱。

一般来说，商业地产分为商业公寓、写字楼、商铺三大部分。这些都是以投资回报率为基本衡量准则的产品，和以住宅不同，住宅就是靠升值，房价不涨，再加上将实施的房产税，仅仅靠租金就不值得投资了。

目前商业地产部分最火的是公寓产品，在调控之后，因为总价门槛低，让很多人趋之若鹜，但因为此轮公寓价格也涨幅很大，其实回报率已经大大降低。

 写字楼总体还是冷清，毕竟实体经济不振，需求太少。

而商铺介于两者之间，总体也是呈现升温趋势。商铺对比公寓和写字楼其实还是更复杂，主要是在于，这是个经营场所，开门做生意，每天要吸引万千客户，自然需要很多必要条件。这些条件一旦缺乏，商业经营就会受到影响，所以，商铺投资其实是个知识门槛比较高的领域。

今天不妨在这里说说商铺投资要规避的几个关键风险点，为投资者提供一个参考。归结起来，就是符合人性的商铺就是好铺——人性懒，图方便，好的商铺一定是方便的商铺。

很多人都知道，地产投资讲求地段、地段还是地段，这话更多是对商铺说的，住宅其实没那么大，君不见很多别墅在郊区。

而商铺里的地段二字，包含了起码的五个客观条件：

最好临近商圈，因为有足够的商业氛围，一定要热闹，而且构成商业互补，对大部分人群形成整体吸引力，这是生意兴隆的前提。

最好临近地铁，因为可以享受轨道交通的巨大人流，坐地铁的人大多需要步行一段，这是最能导致消费的。

最好周边是成熟社区，人口密集，因为不需要培育期了，开张就可直接做生意了。如果商铺楼上就是高层住宅，那他们就是天然顾客，少不了到你这里来消费，因为方便。

最好街道不能太宽，所谓商业街，要照顾两边的人流，还要相应的减少车流和车速，两车道的街道，人从人行道走，必要时可以很方便的跨街而过，非常方便，这是商业街最好的尺度。如果是六车道以上的大马路，车流滚滚，人员就很难停留，

最好街道的绿化等都不阻挡，如今每个城市就讲究绿化，越来越密，这对商业杀伤极大，把门头挡住，把人流动线搞复杂了，商业会受到很大影响。

除了外在的地段，商铺产品本身也要讲究，这是好商铺应该具有的五个主观条件：

应该是临街商铺，不是内街，一旦是内街，就被限制住了，很多人就到不了你的铺子前，自然很难产生商业机会。

应该是方正的户型，尤其是门头一定要醒目方便，让人容易找寻，容易进出，内部容易布置，有足够的空间调整，以适应不同的生意。

应该是中小铺户型，不是大铺，因为这样的铺经营灵活，适应的商业门类多，门槛低，好租，空铺率自然也就低，对于业主，回报率自然也就高了。

应该人流动线简单，让每个和商铺产生关联的人最容易找到并到达，这是商业的关键，也是商铺的要害，

应该周边无空铺，这是最为现实的检验，如果周边的商铺都租出去了，说明商业氛围浓厚，商业风险低，没有 什么比一大堆空铺更能说明问题的了。

    如果你投资的商铺能满足上边所列的十个必要条件，那么只要这样的商铺价格不是很贵，你就没有什么投资的风险，因为各个风险点都被封住了，你买了商铺，无非就是 租给谁的问题了，一家生意不成，无非就是再换一家，作为房东并没有太大风险。

    那么这样的商铺多么？放眼全青岛，真的不是很多，即便有，也是很贵。在这里向大家推荐一个符合这些条件又不是很贵的一个临街商铺项目，位于市北家乐福商圈的海泊新街项目。这个项目只有60来个中小沿街商铺，还是非常稀缺的。

在地段上，海泊新街沿着敦化路和两车道的西吴三路和西吴路布局，基本围绕着家乐福商圈，周边都是成熟的老居民区，北边几十米就是在建的四号线鞍山路的站点，所以也是个地铁商铺，另外，向东一点，就是CBD商务区，沿着山东路也有不少写字楼，有大量白领人群也是消费 人群。

在产品上，海泊新街上边就是住宅，下边作为两层商铺分开，一楼作为首层铺，价格 也就是四万元，比住宅稍微贵点，但租金是其好几倍。二楼每个 铺都有单独连接一楼的台阶，上下动线并不复杂，价格只有两万左右，只比旁边的公寓稍微贵点，但租金也比公寓高多了。中海地产发挥其二十多年的开发经验，对产品空间设计做了很大的优化，能很好的适应各种商业业态的实际需求。

海泊新街之所以定价比较便宜，是因为西吴三路目前没有改造完毕，没有通车，所以算是抄底的机会，等两边都改造完了，焕然一新了，定价估计就不是这个样子了，毕竟周边商业十分繁荣，居民消费能力很强，没有空铺，这在整个青岛市区也是商业氛围最浓厚的区域之一。

青岛4.18调控之后，很多有购买能力的人被限购，他们去了遥远郊区买房，在人口导入缓慢的情况下，其实风险很大，北京燕郊就是很好的例证；也有很多人去买了公寓甚至写字楼，但是这些产品的价格涨高的情况下，租金回报率马上下滑；而投资价格涨幅平稳的商铺，如果能规避好商业的内在规律风险，选择符合上述十大条件的商铺，在这几个投资品里，依然是个租金回报率最高的选择。

而中海着力打造的海泊新街这样的区域和产品，显然是符合这些要求的，投资者若有兴趣，不妨去现场看看。

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