让我们先回忆一段历史，120年前，这一年里发生的事，是青岛的开始：

1897年11月1日，鲁西南巨野教案发生。

11月14日，德军登录胶州湾，占领当时隶属即墨县仁化乡的海边。

1898年2月10日，德军颁布公告，确定购地原则：德军要用地，须事先善意与地主洽商，视其优劣，分为三等：每亩定价37.5元、25元、12.5元。

3月6日，中德在北京签订胶澳租借条约。

8月20日，中德签订胶澳租地合同，勘定边界。

9月2日，德国宣布胶澳为自由港。同日颁布购买田地章程。

10月3日， 开始标售土地，当天有数十家竞争者参加投标，部分土地高价卖出。

10月12日，德皇命名胶澳租借地为青岛，从此这个名字出现在远东海岸线上。

无论是效率，还是步骤，你都不得不佩服这帮德国人的水平，那可是19世纪呀，尽管他们是殖民者。不得不承认的是，120年后，我们的政府依然没有这么高的效率和这么精明的算盘，尤其在土地方面。

几年前，有个叫沙洲的辍学小孩写了首成名曲《老巴子》，其中对即墨为代表的乡下人极尽羞辱之能事，这首有点骂街的歌词却也说明了他是个不懂历史的小屁孩。倒退一百年，青岛小渔村才真正是即墨的乡下，德国人日本人建立了这个城市，作为一个早来几年的外地人，就在这里横挑鼻子竖挑眼的看即墨人为乡下人，真是可笑忘本之极。

120年后，红岛街道在11月14日这一天，发布了规划。这是继高新区西部、河套街道之后，红岛新区的全部控规都基本完成。以后，就可以按照这个往里填空了。

这个规划如何呢？这确实是一个 高大上的规划，如果建成，真的很好。只是它的成本会 非常高昂。如果不走市场化路线，仅仅依靠公共支出，是一个巨大的数字。

太全面的不去评价，因为没有详细的，我们只说重点，算算账吧。

 先说一个案例，四方欢乐滨海城的教训要吸取，这个市区的 延伸填海区域很类似红岛，这个总计260万平的土地上，规划了120万住宅和130万商业，然后数年过去，120万的住宅大部分开发完毕，剩余土地也是天价，而130万商业基本没开发，已经开发的要么门可罗雀，要么想办法改成住宅样式，要么根本不敢动长满荒草。每次走到滨海大道，你都会看到这个规划失败的典型案例，听到里边住户的抱怨声。

红岛31个村30327户76000的回迁面积总计1063万平，土地是划拨不算地价。就算是工程的资金也得差不多400到500亿，这一千多万平建筑是没有回款的，纯粹 给三万户村民的福利，这些成本谁来承担？无非是他们贡献出来 的土地，但如果这些土地 不是住宅地，只怕开发商也没人要，商业地要了，无非就是欢乐滨海城的结局。那么这500亿如何还?谁来换？其实只有一个办法，就是土地财政，没有任何办法。　

而且这1063万平中有16%的商业，也就是170万商业作为村民的自持，用于经营，170万商业是个巨大的体量，如何经营也是个悬念。

从规划来看，高新区侧重产业地产，建设了大量产业 项目以吸引大型企业落户，形成高端蓝领就业和税收机制，而河套是侧重商务地产，规划了大量写字楼，以吸引大量服务业企业来落户，再形成白领就业和税收机制。

这样的梦想是好的，问题是，目前山东经济整体因为傻大黑粗转型艰难、新产业没有形成的基础上，这样的所谓产业园和工业小镇多是为了拿地而修建，很难形成什么真正的产业，目前高新区已经有大量办公用房空置，很多创业基地依靠创业补贴而活。

决策者必须算清账本，而真的错过了这轮地产热潮，地价就不那么容易拉起来，你不多规划点住宅，到时候卖啥？产业地产高新区现在卖七八千都去化不了。

人口增长也是问题，按照中国城市的规划，一平方公里原则上是要容纳一万人口，以两个街道目前规划的18万和26万人，就要达到44万，而现在只有8万，更要命的是，去年只增加了 800人。就便是一年总加1万人，也需要30多年。

那么还不如学胶州产业新区和少海，多卖点地，多依靠开发商回款，多依靠楼盘吸引人口，先把空地填起来，时间长了，自然会有人住。不过话说回来，本来红岛房价便宜，还有希望靠洼地效应总价增加人口，现在都高不可攀了，这条戏也不大。  

未来几年的中国，财政激进型投入将不可持续，不要说公共建筑，就是地铁这样的交通设施，内蒙已经叫停三条了。钱不够了，就得下马。青岛这个城市包括红岛区域的大规模建设，也面临着同样的巨大悬念。

一组政府权威官方数字仅供参考：2016年红岛经济区一般公共预算收入完成20.2亿元，支出总额为20.5亿元。2016年末红岛地方政府债务限额126.86亿元，其中，一般债务17.57亿元，专项债务109.29亿元。

看到了亮眼的高大上规划，想想目前的经济状况，希望更脚踏实地一点。至于市政府搬迁么，下届班子再说吧。