本轮楼市调控最严厉的就是京沪两地，而效果最显现的也是这两个一线城市，自三月措施开始后，快速降温，二手房价格缓慢下探，显示拐点明显。

但是这样的市场价格和成交量的波动，不是京沪楼市最大的变化，那只是价格上涨迅猛之后的购买力透支和调控对狂热投资者打击之后的冷场，并不能从根本上影响楼市。

真正影响楼市的是土地市场的变化。春江水暖鸭先知，这里的鸭针对城市而言，自然是京沪，它们是全国楼市路线变化的领头羊，而就整个地产领域而言，土地肯定是那只最先的鸭。

那么，大会前后，京沪土地市场有什么惊人变化呢？请注意一下几条消息：

今年北京的土地市场前十月已经成交52宗住宅用地，总计规划面积650万平方米，相比2016年全年上涨196%，真是爆发的一年。但仔细算来，这些土地几乎全面“限制化”。其中70年持有型租赁用地83万平方米，占住宅土地总面积比例13%；共有产权房面积达168万平方米，占住宅土地总面积比例26%；限价商品住宅面积228万平方米，占比例35%。 也就是说，只剩下26%的纯商品房，仅仅占四分之一而已，这是个极为震撼的比例——就全世界的城市而言，也只有新加坡的八成多的经济房的比例超过这个数字。​​​​

   北京如此，上海也快速跟上：10月31日，上海推出的5幅租赁住房用地成交，国企上海地产（集团）有限公司以零溢价竞得。根据公开资料，这5幅租赁用地分别位于上海浦东世博、浦东后滩、长宁古北、大虹桥商务区，总出让面积约16.3万平方米，总出让价格为37亿元。 上海应市长最近表示，浦东组团的大片土地大约900万平，都要建成租赁住房，形成规模效应——“十三五”期间，上海要新增供应70万套各类租赁住房，这是个非常庞大的规模，如果全部实施，意味着上海楼市的纯商品房只会占有很小的比例。​

也就是说，京沪已经在大会前就按照会上所说的“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”来做了，这就是领头羊的先知先觉能力。这个制度，意味着这一轮去库存之后，未来的地产市场起码一二线城市将会发生根本性改变，切实进入一个新的时代，而京沪从明年估计就开始了。

我们的大城市更多将结合新加坡的组屋经济房、廉租房、共有产权房、限价房等等多种组合，将房价压制在一个比较有限的范围内，在增量市场， 单一产权为主的商品房的主体比例将大幅度下降，各种形式的保障房将在很大程度上成为主体，这样的局面下，房地产行业的各个相关方都将受到冲击。

比如快周转模式将失灵，很多将自持。高利润模式将式微，做保障房不可能有高利润。拿地的条件更加苛刻，开发商更多将扮演建筑商的角色，把房子盖起来交给政府去分配。而客户们只要 符合条件，首先肯定不是急着买昂贵的商品房，而是轮候福利房，等着抽签选房。

这样的双轨制局面下，二线城市如果跟进，福利房成为主体，开发商再冲三千亿、五千亿将更加艰难，而且似乎也没有太大的意义。和香港相比，福利房占绝对供给主体的新加坡何曾有大型开发商？

就是一些开发商内部细微的政策也必将调整，比如万科实行的跟投制度，商品房自然没问题，可是自持的房子跟投就没账算了，而定好了价格的福利房，跟投之后只能靠拼命压缩成本来增加利润，那又如何平衡好质量呢？

    楼市多元供给侧改革的新时代已经快速到来，而且在京沪都已获得突破，但开发商们似乎依然沉浸在目前的地产热潮中，浑然不觉，难道真会成为温水中的青蛙么？