如何理解这个新形势，恐怕不切实分析现实是不行的。

从具体数字上，这三年的中国的居民加了20多万亿的杠杆，总负债额已经达到45万亿，居民负债占收入的比例已经达到90%。十年前才是30%。小川同志早先向来对此不以为然，最近也很警惕了，毕竟这个数字增长太快。楼市真调整，真还不上钱，34岁的趣店罗老板可以傻乎乎的说当福利送了，他老周可不敢疏忽，当然，这得让后任解决，问题是，杠杆如何去？普遍加息？定向加息？

金融固然一团麻，城市之间也分化：

一线城市熄火是长期的

京书记，沪市长调控都是不折不扣的。河北赵书记也狠，所以环京楼市更是惨。据说那家靠环京楼市发家的幸福企业最近有点忧伤，暴涨和严厉限购之下，很多售楼处门可罗雀，有些项目已经开始裁员。燕郊二手房大降价后，已经出现个别断供现象。

京沪等一线城市以控制人口为己任，所以能做到无所顾忌，无论是住宅自持还是打击商办，无论是限购还是限价都是刀刀致命，尤其从土地上锁定，让硬着头皮跟进拿地的开发商根本没有办法破解。房子将来自持，不能卖，彻底改变地产业的开发模式和开发商的玩法，时间一长，天不变也得变。别看抢地王时一个个牛逼哄哄，真没法回款，高负债的个别开发商崩溃就在眼前。所以，不是前30名的开发商退出一线城市，应该是个正确的方向。剩下的几家也是小心翼翼的组成联合体，共同规避风险。

二线城市分化是严重的

杭州房子抢疯了，厦门房子一个月只卖几百套。合肥的购买力有些透支，武汉的成交量高温不退。

城市经济的发展不同，城市土地供应的不同，调控政策严厉的不同，让二线城市之间出现了比较大的分化。

但有一线机会，就是二线城市还是在拼命增加人口和吸引 人才。这样落户政策就会冲击限购政策，新增人口就会持续不断的贡献刚需，这就是与一线城市最大的不同。

所以，谁能吸引到更多的大学生，就成为未来二线城市房价和销量支撑的根本，而这个前提又是新产业——知道阿里巴巴对杭州的带动了吧。

三线城市的可持续性存疑

 中南很激进，最近在山东最大的几个三四线库存城市如临沂、潍坊、泰安接连制造地王，为当地的楼市上扬做出了基础性贡献。

其实三四线城市的分化更为严重，毕竟人口吸引力度比较弱，产业突进慢，政府对土地财政更加依赖，所以更加大量卖地，房子自然不稀缺，但是后续市场在涨价之后，销售量到底能持续多久，其实大家都是心里敲鼓，没有太大把握。

所以不同的城市分析下来，你会发现其实好城市利于地产销售扩大的城市真是不多了，除了进入更多的城市，大房企似乎没有别的办法。恒大碧桂园无非就是地多的优势，融创无非就是收购的地多，这就是这两年这三大黑马的本质。

十九大后，雄安试验，然后租售并举，然后共有产权，然后项目自持，形成长效机制，各种变局虽然有，但不会马上展开，毕竟这是个很复杂很费钱的事，所以马上变天的几率不大。

要真立杆见影还是金融上的去杠杆，收紧贷款甚至加息，这个估计是压倒本轮地产热潮的最后一根稻草。

有一个共识，就是18年是本轮地产转折的一年，变冷的一年。一线城市今年上半年和小部分二线城市下半年见顶的局面下，明年大部分二三四线城市见顶应该是一种必然。市场本身的疲惫和政策的叠加，会让地产出现很多不确定的现象，很多目前还在往里冲的高位投资者，更多是在为国接盘。

最惊人的是马光远同志提出的一个观点，2018年是房地产最困难的一年。如果从地产周期来看，这个观点是经不起逻辑推敲的。因为地产是一个慢慢变冷向下的过程，如果18年困难，那么无遗19年也不会好，只能更困难，毕竟18年不会马上变冷，除非经济或者金融危机。如果是慢慢变冷的话，自然调控也不会马上放松，那么19年只能继续冷下去，那肯定比18年更困难，至于能到困难到什么地步，应该有地产巨头爆发资金危机吧。