十年后，犹记得2007年那个冬天，高速马山出口下来，瑟瑟寒风中的永和硕辉苑和即发润发家园，还有北边的马山新城，才定价2600，但销售都几乎停滞。

如今再来看看绿城代建还被保利抢了地的岘山花城，均价10500，正好涨了四倍。这当中其实主要经历了两轮，这都是亲身经历，第一轮是09年到10年，比如这个西部城区到了7000。第二轮再经过今年三月青岛市区调控的挤出效应，上涨到10000。

但是比西部风头更盛的是东部创智新区，上届班子最大的动作，仅仅经过五年建设，重金投入之后，新区雏形初现，大片写字楼林立。

当年因为党政机关不能搬迁，一度极为冷却，最代表的项目万科东郡一度从6000多降价到4000多大甩卖。但随着各部门入住，大开发商不断进入，公务员买房带动，创智新区楼市自16年初就开始火爆，一直延续到中海6700多的地王现身，更有火上浇油之势。

即墨全区1780平方公里，面积超过厦门，比起深圳的1980也只少十分之一而已。这么大的盘子，改区之后如何规划，确实是个大问题。

好在即墨在几年前的乡镇合并中已经设立八个街道办事处，这是青岛四个县级市最多的，城市的行政区划准备已经完成，对比胶南连乡镇调整都没到位，更是走在前列。

就目前而言，即墨城市布局主要是一横一竖组成。

一横就是即墨主城区，自马山开始一直向东延续到龙山，因为建成时间早，人口稠密，此为实城。上届本地班子老刘有所作为，开了一个创智新区，改造了一个古城，当然，财政压力也不小。

一竖就是所谓蓝色硅谷，自北边 岭海组团、温泉组团、一直顺着11号线延续到鳌山卫，因为人口和产业都不足，此为虚城。这算是上届青岛班子留下的重要遗产。

两蓝之间相隔差不多十公里，就城市布局而言，并非很近，可谓割裂状态。

而以人口而论，即墨超过120万人，仅次于平度，为山东东部人口大县。农业人口多，1033个村，如此多的农业人口，如何抓住改区这样的千年机遇，将即墨尽快城市化，是摆在现任班子面前的重大机遇和挑战。

即便这么多人，其实即墨最大的问题还是缺人。因为按照我国的城市 规划，每平方公里建成区应该对应一万居住人口，这样才能发挥城市的集约化优势。仅仅按照目前即墨这几个街道的规划，只怕也得超过 十分之一的面积，即便以178平方公里，那也需要180万城市人口，而即墨现在这120万人，大多数还是 农村人口呢。

而这里最大的机遇就是房地产。李村上王埠一个25亩的小地块，竟然引发30家争夺，地价飙升到11000，才熔断。市区的这种拆迁缓慢，关门谢客的行为，恰恰是郊区的机遇。

政府对开发商，要以市场的眼光去看待。

不要视开发商如同的财神爷，搞个地块，让你们拼命抢，面粉贵过面包，榨干你们的利润，这显然有点竭泽而渔，根本就不可持续。中海的6700地王的例子不能总是重演。

还有视开发商为无所不能，设置各种条件，借此招商引资，最好给带个产业过来，最好给解决区域税收问题。这显然打错了算盘，复星天贸城数年启动不了的教训不可不察。而东方影都的尴尬更是就在眼前。

也不要再搞什么大工程了，古城、创智、蓝谷、小商品城，这几年这么多即墨政府出钱的项目，财政怕是早已不堪重负。胶州当年搞了体育、文化等三大中心，到现在也没整利索。这都是眼前活生生的教训，不可不察。

还是先以民生为主，先以市场投入为主吧。即墨城区面貌有多差，你只要找一栋高层上去，周边远望一下，就会发现少数高楼之下，遍布城中村，密密麻麻。以前历届班子都绕着走，城市向东西两头扩展，越拉越长。只有上届班子看不下去了，启动了中交、天泰、复星等几个片区改造，算是开了个不错的局面。但这样以来，高楼和棚户区形成更加鲜明的对比，更加刺眼，这确实到了需要解决的时候了,据说这次请了“新加坡规划之父”、著名国际城市规划师刘太格先生来参与规划，倒是个比较高的规格。

如果即墨决策者能了解市场，按照经济规律办事，抓住房价上涨，开发商拿不到地的机遇，展开大拆迁，有效解决城中村的土地回迁和补偿问题，持续放地，将青岛楼市主战场引到自己身上，则一年几百亿甚至上千亿资金引进也是可实现的，这比招商要快得多。

即墨要在短时间内变魔术一般成为一个美丽的城区，只能一条路，就是打破当前众多开发商无地可拿的局面，引进几十家大开发商，进行大规模旧村改造，以他们的资本来把这片土地翻新一遍。大量启动项目，顺便把旧村改造完毕，空出大量土地 ，房子价格稳住，入城门槛大大降低，何愁人不来？

最高让即墨的房价保持在8000到10000之间就可——2010年到2015年，李沧正是这个价格延续了五年，解决了大量刚需的住宅问题，成为青岛年轻人的承载地，自己也迅速因旧村改造实现了城市化，

如果能复制李村成功经验，那么不出几年功夫，即墨区将焕然一新，老百姓住进新房子，政府还不缺钱，老城区顺利接轨城阳，蓝谷顺利接轨李村崂山，即墨就真的是个区了。

目前最紧要的问题是，拆迁的土地规划受限，回迁房基本上就把商品房部分挤掉了，这样开发商无利可图，自然无法展开，这需要区里去要政策，及按照实际情况灵活处置。

就目前而言，青岛这么多头头脑脑，红岛的老王同志看到这个机遇了，当然是因为他主政过李沧的经验所致，所以来了一个整体性大拆迁，一举变农村为城市。

胶州因为胶东机场，也是趁着房价便宜去库存，一举拆掉二十个村，而且全是货币补偿。如今环保之后又开始拆李哥庄垃圾场周边11个村，但目前房价下，货币补偿已经成本太高了。

平度因为偏远，当年启动大拆迁，只引进一大批小开发商，市场遇冷，资金链纷纷断裂，导致局面艰难，这是即墨要接受的教训。

和老城区可以大规模启动拆迁不同，蓝色硅谷的改造要稳重，毕竟这里缺人口，缺配套，缺产业。大规模上马地产项目，又会导致2011年后哀鸿遍野的局面。至于新的大型商业，多少有点摩天三五的影子。如今细数之下，本区域千亩大盘已经有好几个，在谈的也不少。

融创重兵青岛湾，三个盘之后据说又加了凤岛，恒大收了麦尔文，又在龙岛和融创一争长短，最近的童世界又去了王村新城和中海那1300亩做了邻居。海尔既然有本土优势 ，自然也不甘示弱，也是圈了好几个项目数千亩。还有岭南大鳄进入田横和金口，都是单盘几千亩的体量。如此大的量，在蓝谷高层价格暴涨到一两万之后，巨大的泡沫如何消化，确实是一大难题。

笔者认为，在如此巨量供应之下，蓝谷的楼盘们要想多赢，需要重新定位，就区域而言，产业启动不了的局面下，更多将扮演青岛燕郊的角色。把姿态放低，借助11号线的站口，主打市区买不起房的刚需。不要老想着搞别墅，温泉度假之类，这里不是中央别墅区，再这么定位，迟早重复11年之后的老路。

如果能把年轻人吸引过来，蓝谷就是做个燕郊又如何？蓝谷本身的大学和企业短期内并不能形成有效产业，解决不了大量就业。至于那些所谓的产业园，大家也都明白。甚至写字楼已经出现了好几栋烂尾楼，树立在滨海大道边，真是颇为尴尬。

说到这里，对即墨楼市比较了解的同志应该明白我的意思：即墨最大问题是土地资源相对市场而言分布不均，市区的项目启动少，郊区尤其是蓝谷的项目太多太大且普遍定位过高，购买力跟不上，又一次埋下了调整的种子。

而买房的人，自己先去周边看看，别光听规划凭感觉，冲动性购买。冲动是要受到惩罚的，比如那个单价快两万的盘，你周边转转，有没有足够的人口和配套支撑这个价格？

整整2300年前，公元前283年，乐毅率五国联军几乎灭齐。四年后，田单在大沽河畔即墨孤城以火牛阵大败燕军后，大举反攻，很快将燕军逐出国境，收复沦陷70余城。田单把齐襄王从莒城迎回临淄，齐国才从几乎亡国的境地中恢复过来。

2300年后，即墨又面临着一次千年机遇，肉食者中，还会有既有担当又有智慧的田单这样的人才吗？