新京报地产专栏之22

又到十一长假了，经历了去年九三零调控的人们并不惊奇，调控总是要来的，这是国际大气候和国内小气候所决定的。

整整一年前的调控算是第一波，今年三月的调控算是第二波。

其实在第二波调控城市里，限制销售时间已经成为调控的重要内容，当时已经有大约30个 城市推出此项措施，大多为两年禁售。

这半年之后的第三波，也就是9月22夜里，重庆、南昌、南宁、长沙、石家庄、武汉等城市发布楼市限售政策，更多的是第二波里没有用过这个政策的剩余二线城市的一个加强版。

所以，这次会不会有效果，殷鉴在前，当可一看。

第二波的城市经过半年的考验，我们看到，楼市并没有实质性的冷却，在开发商拿地方面，地王依然不断，地价依旧创了新高。而销售端，依然是火爆如昨，开盘日光，尤其是二线城市，甚至在银行收紧信贷，贷款利率大幅度增加的情况下，依然没有在很大程度上压制住买房者的冲动。

本次很多媒体一看限售政策一出，马上断言，炒房者慌了、哭晕在厕所之类，让真正的炒房者看了感到很可笑。

到市场中去走访走访，起码到现在为止，收获满满的炒房者并没有慌，因为除了房价下跌，晚卖两年对他们来说根本就不算什么。

调控都一年了，还需要第三波加码，而且这之后到底效果如何，其实从第二波就能看出端倪，不用再等几个月再判断——第二波限购城市半年之后基本没有冷下来，足以说明该限售政策的作用极为有限。

那么为何本轮调控会如此艰难，就是不见效果？

这一轮调控和前几轮的区别在于，它把前几轮调控的最终结果叠加了，给了人们一个强烈的印象，就是调控是暂时的，上涨是大趋势。只要买买买，永远不怕亏。过去这么多轮周期给人们形成了如此强烈的预期，每次调控的最终结果都是上涨。既然如此，那么就形成了心理中一个根深蒂固的闭环，就是买房永远是对的，因为早晚会涨。

这个逻辑在本轮大涨之后，炒房者的暴赚更让上涨成了全民共识。大家都明白了：房子是用来住的，更是用来炒的。于是如同2015年上半年的股市一样，纷纷杀入，无人能挡。

所以，调控力度不可谓不严，范围不可谓不广，政策不可谓不多。但是，一年了，依然没有太大的效果，投资者依然布满各个楼盘，中国人口众多的优势让一波波买房者一浪高过一浪。因为房价没有下跌，前浪没有死在沙滩上，那么后浪自然汹涌而来。

各地控制房价，还是要靠行政性限价来作为主要手段。因为不这样，在大多数二线城市库存已光。投资旺盛的情况下，房价如果单单靠供求的市场关系来调节，那必将还是上涨。

就目前来看，这轮政策更多是地方政府为了应对中央的压力，大多数城市并没有真心下死手。而房地产市场最大的空头是金融收紧。近半年来，国内大多数银行收紧房贷并提高利率，这无形中成了金融机构自己的去杠杆，随着时间的延长和力度的加大，对房地产市场的冲击越来越大。

最近，美联储缩表的国际金融大气候的转冷，更让人们对未来的金融收紧再无 怀疑。相对于地方政府急吼吼的半夜政策，这个钝刀子割肉，这么一直割下去，达到质变那一天，才是最要命的。

当然，楼市调控最终还是要靠长效机制，如今也在陆续出台，比如租住同权、比如共有产权、比如农地放开租赁试点等等，但这些要形成大的规模和大的效果，需要一个较长时间的摸索和推广，这最终都 需要时间。

所以，从这个角度讲，这第三波众多二线城市限售的调控，对国内而言，也算是为长效机制争取时间；对国际而言，也是为了应对美联储缩表之后整个金融市场的收缩。虽是权益之计，却也算一石二鸟，多多少少有点作用。