三一五晚会之际，青岛限购政策终于姗姗来迟，延续了去年一股清流的调子，力度之小超出想象。

一，推出时间：

    比正常城市晚了五个多月，这五个月里青岛房价迅速增长，很多区域的价格相对于2016年初翻了一倍。因此可谓严重滞后。这给青岛楼市及这个城市的未来发展形成巨大透支。

二、严厉程度：

    更多是做做样子，非常宽松，比起去年一些城市的政策都宽松。同晚南京也出台了加码政策，对比可知，本市弱爆了。南京外来人购房两年社保，本市一年；南京二套房早已首付八成，本市只有四成；南京第三套房限购，本市只限贷，不限购。

三、影响效果：

    会有一些效果，但不大，还要看具体执行力度。尤其是市区，严重缺地缺房，不见供应，炒作严重，不见制止，因此不要说楼市回调，横盘都难。城阳黄岛影响会稍大一点，毕竟三套房要全款了。

四、为何宽松：

    新市长未到位，时间紧急，杭州南昌都加码到如此程度了，李村高层房价都挂到25000了，再不采取点措施实在说不过去了，所以得有，但是实在不舍得打击房价，那就象征性出点政策，如果新领导来了，觉得有必要加强，可以再加码嘛。

五、唯一亮点：

    七个区都限制了，范围比较大，即墨因为还没改区，算是逃过了。这样的话，城阳和黄岛尤其是胶南相对压力就比较大，这些区域外来人比例较大，而且库存相对大。而有利于红岛的大拆迁，毕竟房价暴涨是最大的阻力所在。

六、稻草效果：

    本次政策虽然松，但毕竟是在青岛房价饱涨之后出台，因此有点最后一根稻草的作用，或者暗示给了收入多多的炒房者一个出逃的机会，此时不甩货，等下次加码之后，就没人接盘了，毕竟房子不是股市，出手相对麻烦，其实身边很多炒房者已经在出货了。

七、后续市场：

以目前青岛的楼市现状，土地出让只怕还是郊区为主，无非加大设置条件，避免地王和熔断。市区依然没有土地供应，这样导致市区供求关系依然难以缓解，因此房价只怕还会涨，而随着南方城市调控不断加码，青岛在短时间内再次加码调控的可能性很大。郊区尤其是胶州和即墨则迎来一个相应的机会，很多人会盲目冲过去，但人少地多，后市套住他们是大概率事件。而商业也随着住宅调控的收紧相映迎来机会，尤其是公寓。

八、进城门槛：

一年多以前，青岛的进城门槛是100万，四方李沧买一套小房子，加车位装修等等，差不多一百万就能搞定，首付50万，贷款50万，相对压力不大。如今这个数字已经是200万了。首付还是50万，贷款就得150万，如果考虑到利息，只怕总额就得接近300万，这相对于青岛人收入来讲，已经承担不起，因此市区的外来人口会大大减缓。

九、城市隐忧：

    据说今年本市有十万大学生要毕业。而调查后得知，应届毕业生的薪资期望是6000元，而对企业的调查得知，只能提供2900元。房价翻番之后，房租等相应增长，青岛各项经济经营活动的成本都会大幅上涨，除了地产本身和银行之外，贷款买房者必须省吃俭用以供房贷，吃喝玩乐等消费必须压缩，因此为这个城市的第三产业埋下巨大隐忧。

十、楼市未来：

三一五同晚，美联储在三个月后再次加息。并且宣布2017年预计的加息三次将改为四次。到底会有啥影响，太复杂很难描述。只知道本轮地产火爆是因为2014年底到2015年央行的连续六次降息，只知道卖掉京沪一套市区公寓可以到美帝买好几套别墅了。所以美联储如果真的加息四次，再加上川普这个不确定因素，我国的大泡沫经济挺悬的，这才是一件天大的事，对比之下，什么乐天高尔夫球场，什么森林城市不许卖，都是小事，不值得一提。而单纯楼市调整，还是那句话，是会从那些调控严厉卖地较多的南方城市开始，时间最快也得下半年。