新京报地产评论之十六

     自去年九月底热点城市开始出台各种房地产调控政策以来，很多人就在急着盼着等待楼市那个拐点的到来。

     在这样的背景下，春节后上班伊始，便有两个消息刺激了大家，炒得沸沸扬扬。

     一个是相对高深一点的金融政策，就是央行上调了逆回购利率和常备借贷便利利率。而在春节放假前，中期借贷便利利率就已上调。

这些利率的名称比较专业，估计大多数金融行业以外的人未必清楚是怎么回事。简单归纳起来，就是货币已经开始收紧。很多人都知道，2016年楼市之所以疯狂，从金融政策讲就是2014年底到整个2015年的总共六次降息导致的大宽松导致的。

那么现在这些利率的接连上调，确实在一定程度上标志着金融宽松政策的拐点来临。收紧的政策会不会导致楼市拐点的来临，自然会引发市场的高度关注。

正在此时，被称为2016年楼市最疯狂的四小龙城市之一的合肥，近期被指二手房价格出现了比较大的调整。据报道，当地部分二手楼盘价格出现了不同程度的价格下调。受二手房交易量下降影响，二手房中介门店生意难现2016年上半年的火热场景，个别门店甚至因成交惨淡，不得不暂时休整。

两件事联系起来，不仅给人一种风起于青萍之末，甚至有一种山雨欲来风满楼的感觉了。其实细细解读之下，事情远没有那么严重。

     首先央行的这一举动，虽然是一种收紧政策，但对整个市场面来说，确实很轻微。无远还没到那种标志着货币宽松的时代已经结束的程度。毕竟整个国民经济增长动力依然不足，整体的金融政策并没有大幅度调整的迫切需求，甚至如美联储那样实质性加息都没有。所有有些观点所说的大水漫滩的资金流动性已经一去不复返，显然是言过其实。

解释的通俗一点，这次央行政策针对的领域，是存在于金融机构之间的货币市场，而不是直接影响公众和实体企业的存贷款领域。所以这次央行上调利率不完全等同于加息。 

     大家都知道去年12月15日，美联储宣布上调联邦基金利率至0.50%—0.75%，兑现了当初许下的“诺言”。美联储实现加息后，中国央行货币政策面临的挑战自然加大，因此需要采取措施应对，而这个措施仅仅是开始而已。

而要最值得警惕的是美联储同时预计2017年将加息三次。如果这三次加息真能实施，将会对中国金融市场和房地产市场形成足够大的冲击，尤其是一月外汇储备已经破三万亿的情况下。

我们再回到合肥这次二手房价格的变化征兆，显然是因为合肥本次的调控政策国内城市中最严厉的，导致前期进入的炒房客怕被套住，急于甩货导致的。合肥政策是二套房首付七成，认定标准也很严厉，导致后续客户不足门槛极高。考虑到过去一年多的时间里合肥房价增长迅猛几乎翻番，吸引了大量投资客，而且他们也获益巨大。因此一部分杠杆比较大的投资客显然怕被套住而产生恐慌，因此形成卖与买的实质性冲突也就不奇怪了。但这样甩房的规模在整个合肥市场来说，比例很小，并没有形成压倒性趋势，这和三年前也就是2014年初杭州降价引发的全国楼市拐点有根本区别。而2016年合肥遍地地王，这些尚未解套，开发商、政府、买房者的博弈才刚刚开始而已，春节所谓的遇冷也是假期的正常效应。

市场的大调整还很遥远，至少要到夏天，才能在几个月大量实际数据的基础上，做出比较准确的判断。所以，总结起来，无论是宏观还是微观，无论是金融还是具体楼市，拐点都是一个较长时间的积累和博弈之后的结果。

就2017年来说，大调整至少是下半年才能出现的事，现在下结论显然为时过早。就区域而言，合肥等这几个调控严厉、卖地最多的城市应该是概率最大的。

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