新京报地产评论之十五

    自去年9.30开始的房地产市场调控到了2017年初，基本目标达成一致。就是是北京首先高调公布的楼市调控目标：房价环比不增长。

    其他一二线城市也是一样跟进。比如福建省住建厅近期召开工作会议要求，福州和厦门两个热点城市要储备好调控政策，稳定地价房价，严格限购限贷，抑制投机投资炒房，确保房价环比(与上月相比)不上涨。而山东省住房城乡建设工作会议也要求济南和青岛两个城市将采取增加住宅及用地有效供给等确保房价环比不增长。

房价环比不上涨，就是说在2017年的整年的12个月里，房价是最少是持平的，最好是下跌的。以目前的楼市热度而言，尤其是土地供应较少的一二线城市而言，这是个很艰难的目标，作为调控主体的地方政府，背负了很大压力。

为何这么说呢？主要是地王容易起波澜。

要知道在整个2016年，全国有苏州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武汉、重庆和深圳九个城市“卖地”收入超过千亿元，多个二线城市土地出让收入创下历史最高纪录。

更重要的是这里边诞生了340多个地王，几乎每天平均一个。这些地王除了少数总价地王之外，大多是单价地王。所谓的单价地王，就是按照拿地时周边的房价来算成本后算不出利润的地块，很多地王的楼面地价与区域房价持平甚至超过。这就意味着这些地王项目的房子上市之后，周边区域房价必须大幅度上涨，才能消化成本和赚取利润，否则就是亏本一条路。

而根据地产项目开发的周期，大部分去年招拍挂诞生的地王，都会在今年上市销售，整个2017年就是个地王消化之年。但是，如果按照房价环比不增长的目标来执行调控政策，那么必然是针尖对了麦芒，高昂的地价和环比不增长的房价形成尖锐矛盾，会让绝大部分地王项目亏本。

但是如果不卖，风险也很大，首先资金压力会迅速积累，拿地王的大部分企业都是融资抢地，属于快周转企业，耗不起时间。其次，’房子是用来住的’总调控基调已经确定，调控政策短时间内很难放松。再者，经济大环境之下的地产后市很可能会转向。这些都逼着开发商要迅速出货，回笼资金。因此，地王项目必须得上市销售。

上有政策，下有对策。无利不起早的开发商们当然不会亏本卖房子，那么必然会出现一些对策，比如拆分装修，比如阴阳合同，起码把数据做到好看。但是这需要地方政府和金融机构的配合，否则唱不了独角戏。因此，2017年的楼市，各种光怪陆离的现象在地王项目上都会上演，这是非常考验双方智慧的事。

关键是，在这样的矛盾下，地方政府会如何执行调控？2017年是换届之年，主持调控的行政官员们无疑会谨慎很多，小心应对，这从去年四季度不断加码的政策就能看出端倪。

总之，房价环比不增长的紧箍咒能否制住全国三百多个地王，恐怕是2017年的房地产市场最大的悬念。

    而最近又传来的消息是，房价最低的重庆也开始调控了，这次用得是房产税。1月13日，重庆代市长张国清签署市长令，针对目前主城区楼市出现的异常现象，将原来执行的对无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套及以上住房征收房产税，调整为在重庆没有这三个条件的外地人的普通住房征收房产税，让后来的炒房者根本不敢接盘。

重庆的动作说明，政府的政策工具还有很多，如果现有的调控不行，还有更多招数在等着地王们。 所以，2017，也注定了是个地王难以消化之年。