——建立地产长效机制的几个难题（新京报地产评论之十一）

本次中央经济工作会议特别强调“房子是用来住的，不是用来炒的”。而要做到这一点，并不容易，结合近二十年的地产历程，尤其是十年来的地产行业调控史，我们似乎都没有完全做到这一点，尤其是2016年，投资投机性客户卷土重来，引发各大城市严厉调控。

中央提出的解决方案就是建立房地产调控政策的长效机制。而这个提法，上届政府在2011年时就有了，五年多了，至今依然在提建立长效机制，为何推进不动？其实是因为有几个难点没有实质性突破，这几个难题不解决，房地产市场就没有办法建立长效机制。

我国房地产市场因为其特殊性，土地由国土局出让和经济房保障房全部政府控制等有计划经济的特征，而商品房销售又有市场经济的特色。政府 控制土地等大量资源之后无形中扮演了一个垄断者的角色，以至于土地成为地方政府第二财政，而它又要考虑到国计民生和基本保障，这是不能推卸的责任。

多种角色的扮演，让地方政府始终处于矛盾心态。因此要建立长效机制，中央政府做到兼顾各个利益群体及长短期利益的平衡。而关键是要解决这几个难点：

首先是要切实摸清家底，建立一整套地产大数据。

这是制定一切有效政策的前提，这样才能有的放矢。比如一个家庭到底有几套房子及其详细情况，有多少房子是空置的？每个城市有多少可以开发的土地？每个城市每年有多少新增人口？

虽然调控十年，政府也早已让国土部牵头进行不动产登记，但迄今没有一个完整详细的数据出来。这让政策制定者多少有点无据可依，导致地产政策变来变去。

未来一些储备政策也是无法出炉，很多人一直提实施房产税，且不说法理问题，就是具体实施起来，也得需要这个作为依据。才能算出起点应该多少？不同类别的房子如何应对？否则如何能做到准确征收？

其次是土地的供应，这是房地产的根子问题。

中央对地方政府要有相应的约束，不能人为控制土地出让造成稀缺制造地王。尤其是地方政府因为效率低而导致土地供应严重不足的问题，应该适当放开，比如目前很多城市的市区土地 主要依靠旧城旧村改造来置换新的土地，这方面如何实现开发商的前期垫资参与和后期土地招拍挂的问题，要切实理顺。很多城市的二元结构问题，尤其是18亿亩耕地红线，如何利用地票制度来平衡？

   而销售压力三四线城市更要从供求关系入手，如果库存大到一定程度，可以建立停止出让土地的红线。商业比例也要建立科学的指导意见，避免目前各大城市 商业泛滥严重过剩的库存问题。

    再者，要解决后期消费者分类问题，其实这是目前调控的主要指标和手段。

    但是从十月的各地政策实施来看，基本都是核心内容，但城市之间差别巨大，效果自然也不尽相同。尽管要一城一策，但应根据详细数据，有一个整体平衡。尤其是在房价暴涨的重点城市，需求端要区分清楚刚需、改善、投资、投机几类客户群，每个家庭的一、二、三套房的区别对待，用政策对其需求进行有效限制。

    最后，还是要管好进入地产行业上下游的资金，做到去金融杠杆。

    房子之所以能炒起来，无非实体经济不行，因为大量资金无处可去，大量进入地产行业，到了开发商那里，就造就了无数地王；到了老百姓手里，就成就了无数楼王。因此中央政府必须考虑好管制货币的流动性泛滥问题，这是炒房问题的总根源。

    而这其中最大的支撑，就是金融杠杆，必须分类去掉杠杆。比如在需求端，让刚需改善能获得一定支撑，而投资投机得不到支撑，自然可以有效抑制炒房。