——青岛楼市年末二三事

    2016年的青岛楼市，有几个事，可能会预示了明年的趋势，简单总结就是：管制代替调控、收购制造地王、换届才有政策、改区形成刺激。

青岛楼市最大的问题依然是没有地供应，市区没有，郊区也不多。无数开发商都如一年级小学生一样念叨骆宾王童年的那首神诗：鹅鹅鹅。以至于绿地越秀奔了胶南，保利新城去了胶州。放在一两年前，这些地方的土地就是村姑么，众家大鳄只忙着追求大家闺秀，那是基本看不上眼的。

现在是形势逼人强，得有米下锅，搂到篮子里才是菜，要不众弟兄吃啥？光看画的饼是要饿死人的。

在11月会议开后，数个城市加码调控，包括魔都都是风声趋紧，但本岛依然风平浪静。但对价格管理较为严格，以至于郊区成交比例大涨，本岛平均房价迅速回落，看上去还挺和谐的。目前局面估计会维持到换届吧，管控后的价格可能是买房者的一次小小的机会。

最大悬念是新领导会采取什么调控措施，据说会从北边来，总是要进步的，那么就会感受到来自更北边的调控压力。

现在是本岛领导们都很急，要调控住房价，就得多卖地，可是如果地价控制不住，怎么交代?既要卖地，地还不能卖的太贵，当然也不能太便宜，面对这么多饿疯了的开发商，谁能控制住局面？所以干脆就不卖。

局里先发一堆空头馅饼安慰一下，年前几乎都没戏了。但时间长了，也不是个办法。国土也急，各区不配合，又能如何？所以这事还得市长亲自操刀才行。所以博弈论里边的囚徒困境就出来了，怎么解，不知道，但新领导班子必须解，因为时间不是很多了。

因为本岛党委二月换届，政府三月换届，人得换，思路也得有，而中央换届得十九大，这期间调控只能紧不会松，明年市区总得有供应，人家济南府今年可是卖了一万亩地，但新领导还是不放心，为啥济南银行忽然停贷几天？还不是为了降温楼市，敲打敲打各个方面。

本岛拍卖的地王没来，但是收购的地王却出来了。

    综合各个方面的数据来看，融创收购的时代城剩余地块的楼面地价远没有一些媒体所说的过万那么高，应该在7500到8000之间。当然这个价格依然是李沧当之无愧的地王，是天泰书院路地价的两倍了，要不又如何能逼退万科和保利呢。许老板收获了利润，孙老板收获了土地。和融创自己的高新区6852的地王一比，价格并不贵。经此一战，尽管代价巨大，孙宏斌才算进了本岛大厅，甩掉了收购绿城和佳兆业两番不成的遗憾。

嘉凯城的转手，意味着恒大和融创在青岛楼市地位的反转。已经在青岛转悠多年而无所获只能靠收购的恒大再想拿这么块地，那就太难了。仅仅靠黄岛项目，难成大器，而不灵活的拿地方式，让其短时间内继续拿到市区土地的希望不大。而融创正好以李村北这一百多亿货值为基础，开创青岛大业。

孙宏斌还在突袭收购金科，是否也能连正阳路北的项目一起操盘了？

改区是个正常进程，君不见大连改了普兰店，济南改了章丘么。即墨撤市改区的影响，首先是地会更加多起来。

即墨市区房子的价格已经够高了，都快接轨城阳了。这两年主要是在东边建设了几十万平的写字楼，总算搬入了，下一步要靠卖地还债么，总体土地出让会很多，另外要接轨蓝色硅谷，中间空地大大的多，何况还有温泉岭海两大困难组团，今年下半年总算出了一批货。所以，即墨未来城市东西大联动的话，土地和胶州一样无限多，改区之后，房价先不说，必然先刺激卖地。大开发商会更多进入，但是不是个陷阱，还不好说，且看融创17年在龙岛的业绩吧。