新京报地产评论之十三

如果站在一年前来预测2016年的楼市，只怕谁也没有想到会是这样一番将中国社会所有阶层都卷入其中的沸腾景象。

在经历了房地产一年的惊涛骇浪之后，让我们以春夏秋冬四季为主线，回放一下这部大片。

首先是三月开始，天气未热，楼市就已经迅速火爆。热点城市房价开始狂涨，抢房现象开始出现，而地王在二线四大热点城市南京、苏州、合肥、厦门全面登场，地价高于房价现象迅速蔓延，进一步刺激房价狂涨。此时上海虽然出台了调控政策，但几乎无用，反而推波助澜。

到了夏天，楼市和天气一样一天天升温。除一线城市之外，长三角和珠三角的主要城市都进入疯狂状态，此时其实应该加码调控了，然而各城市毫无动作，主政者们无人表态，任由市场之火越烧越旺。尤其是地王，全面开花，每天几乎都有价格新纪录在刺激着每一个买房者的心。整个一个夏天下来，大部分二线城市的市场都进入量价齐涨的状态，炒房者们开始全面主导市场，成为市场的主流。

秋天之后，楼市更加高烧不退，决策层发现不能任由这样的局面失控了，于是牵头以严厉态度推出9.30调控政策。整个十一长假，涨幅居前的二十个城市此起彼伏，纷纷出台调控政策。但各个城市都有自己的小算盘，在经济下行压力之下，还要靠地产托底，所以，大部分城市都给自己留了口子。

天气进入冬季，调控政策之下，楼市温度稍稍降温，但很多城市依然出现地王，价格依然上涨。于是那些调控不严厉的城市在中央压力下，再次加码调控。但总体上，一二线城市 的成交还是火热，离调控目标还是很远。

最后总结下来，全国热点城市地产一直处于高度亢奋状态，历史上只有2010年可以与之相比。而考虑到价格因素，总体成交更是大幅度增长。那时还有没有过千亿的企业，而现在12家过了千亿，三甲企业恒大、万科、碧桂园都过了3000亿，

预计全年地产销售面积会超过15亿平米，相当于中国人每个人买了一平米多的房子。资金迅速进入地产行业，实体经济进一步受到冲击，辛苦赚钱不如炒套房的残酷现实，让全民成为炒房大军。

而政策放松想要达到的去库存目标并没有实现。楼市分化更加严重，三四线城市虽然销售量也大幅度增加，但相对其严重的土地库存而言，几乎没有减轻。

而大多数一二线城市在2016年整年里都是供应短缺状态。但全年诞生的差不多三百个地王，要在调控全面加码的2017年里快速消化掉，这确实是企业面前的巨大难题，如果市场调整，不排除会有企业因资金链断裂而倒下。

中央年底提出：“房子是用来住的，不是用来炒的”。这个调控目标准确，然而实施难度很大。

重要和紧迫的是，调控政策不能总是靠行政管制，最后总要回归到市场来调节。这就需要建立起楼市的长效机制。而这个提法，上届政府在2010年楼市疯狂之后时就有了，五年多至今依然在提建立长效机制，为何推进不动？其实是因为有金融、土地的问题等几个难点没有实质性突破，这几个难题不解决，房地产市场就会一直在原来的圈子里打转，就没有办法建立长效机制。

当然，重庆是个很好的探索和榜样，无论城市拓展地票制度、土地储备出让制度、保障房制度等等，都走在全国前列，是不是可以很好的借鉴一下，由已经进京的奇帆同志牵头，中央出面统一形成制度，成为2017年里建立长效机制的基础?