10月底，红岛经济区开始启动大规模拆迁，31个村，30330户，主要是在红岛和河套两个街道，据说要在明年之内，基本上把所有的村庄都拆迁完毕，差不多涉及到目前红岛新区原有的全部7万农村人口。

众所不太周知的是，红岛新区分为四部分， 高新区加出口加工区，红岛街道加河套街道。出口加工区面积小，可以忽略不计。

高新区面积大，但主要是在填海滩涂上形成的，因为没有拆迁和土地征收的麻烦，所以成为近十年来北岸发展的主力军。大部分项目都排布上边，尤其是北半部分。但因为主要布局的是产业地产，而剩下的住宅用地又主要给了世茂金茂招商鲁商几家巨头，因为销售速度慢，彼此都控制节奏，而在16年3月大爆发后，供应严重不足，无形中形成了寡头垄断的局面。这就是高新区在配套不足的情况下，今年房价几个月内超越城阳主城区的根本原因。

当然还有一个主要原因，就是河套和红岛两个街道的地产一个是刚起步，供应很少；另一个根本出于拓荒期，没有楼盘供应。

在经历了红岛新区地产暴涨半年之后，迎来了融创烈火烹油般的6852的北部地王。再过40天后，在新书记的力推之下，红岛和河套两个街道的拆迁大幕迅速拉开。

这必将对胶州湾北岸楼市产生根本性影响。

我们不妨对比崂山、李沧和城阳的拆迁，看看后果。

崂山区自2000年左右开始启动拆迁，但因为主政官员更换频繁，操作者效率低下，造成拆迁缓慢，供地稀少，比如四姜到现在还是一地鸡毛，结果就是崂山供地困难，房价暴涨。

而相反的是李沧区，有赖于历届领导尤其是2008年到2013年那一届书记 大力推动，把李沧区 能拆的基本都扫清，为未来几年的大批供地奠定了基础，因而李沧房价保持在万元线之下长达五年之久，为市区房价稳定奠定了基础。

城阳区也是几年来拆迁较为得力，尤其是夏庄惜福镇等地，农民们悄悄的换成了楼房，虽然是小产权，但使得商业用地空了出来，尤其是鑫江等拿到大量土地，过去几年中在城阳南区域提供了大量便宜房源。

这就是一个区域拆迁得力和拆迁不力两个结果对房地产产生的实质影响。

而对于本次红岛大拆迁，据说将请国内地产巨头来实施统一集中回迁建设，这个巨头就是红岛新书记当年在李沧做书记时引进的绿城，而其建设的理想之城至今都是青岛城市建设的标杆之作。显然，新书记想在北城区再造一个标杆。而本次，据说全部回迁工程有四个理想之城的规模。想想三万户，平均一家两套房的话，也差不多是六万套六百万平的这个规模。绿城的代建水平自然不必说，核心问题在于，谁出这个建设费，这可是至少二三百亿的规模的大工程。

所以，一切还要归在土地上，因为这是政府最大的资源所在。无论是抱怨融创还是拥抱地王，毕竟北岸的土地已经热了。众多开发商排队等着伺机拿地。

一旦改造进展顺利，红岛河套的几百年来的农村全部消失，变成城市。而剩下的加高新区南部差不多上百平方公里的土地就可以腾挪出来了，到时候，红岛的土地供应就会源源不断的出来。政府搬不搬迁反而没那么重要了。到了那个时候，湾北可能有十几个盘甚至几十个盘在竞争拼市场。当年胶州产业新区曾经一口气出让了七百多万平的地，这样的场景会不会再现？

因为如果红岛都顺利拆完了，属于城阳的上马和棘洪滩也不会停歇，而胶州如果撤市划区的话，必然会趁着高铁、地铁、机场的东风拼命接近市区，少海的几千亩土地已经落定各家了。所以，未来两年之内，在胶州湾北岸，你会见到很多激动人心的场景，但房价只怕不会再激动人心了。

去年和今年秋天胶东机场拆迁的21个村因为是货币补偿，曾经给胶州楼市下了两场及时雨，对于去化胶州的库存起了不少作用。当然，事后胶州的卖地更加猛烈，结果库存进一步增加。

而前几年平度的十几个村的同时大拆迁造成了一系列后果，不但书记市长换人，还导致商品房供应剧增，造成严重库存且回迁房资金压力巨大。新书记换了加上市场转暖才缓了过来。

这是两个郊区拆迁导致的后果，所以，这两个例子也值得借鉴。

所以，大变局中，把握好节奏是最为关键的，不要像崂山那样慢，也不要如平度那样急，根据市场的承接能力，抓住一切市场的机会，利用好房价之差，把市区的巨大购买力引导到北岸来，不仅是投资投机，还有刚需改善，这才是红岛新城成功的关键。