新京报地产专栏之二

 无论谁来评判中国的房地产市场，必须把一二线和三四线城市分开来谈，因为不同城市的市场分化非常大，尤其在今年，有的无房可卖，有的库存压顶。

但说到一线城市 ，大家却是众口一词，房价会涨。 因为其资源的独特性，土地的稀缺性，购买力的强大等等原因，导致房价有强大的支撑，因此会一直上涨。

而笔者有不同看法，种种迹象表明，一线城市房价的调整就在不远的将来。且让我们来看看，那些支撑一线城市房价的条件发生了什么变化？

首先是人口流入的城市化红利，这是过去支撑一线城市房价的最刚性需求部分，北京和上海前些年每年大约都能增加50万上下的流入人口，虽然加重了大城市病，但却为房地产提供了巨大需求，成为房价上涨的源源动力。

而这两年来，这样的局面一去不复返。为缓解城市人口压力，一线城市政府纷纷出台政策，大力推进人口疏解工作。结果很快显现：北京统计数据显示，2015年末，北京市常住人口比2014年末增加19万人，但增幅下降，与2014年相比少增加18万人。上海市的数据也显示，相比2014年996万的外来常住人口，2015年上海外来常住人口减少近15万。而广州2010年至2014年5年内常住人口总共仅增长了30余万人。

短短几年间，一线城市外来人口增速大大放缓，上海甚至开始大规模溢出。城市化放缓无异于釜底抽薪，使需求量从根本上得以减少。

其次，房价本身也已经曲高和寡，地价再高也难变现。

近几年众多开发商因为三四线城市的滞销，纷纷杀入一线城市抢夺土地 ，造成土地稀缺，导致地价飙涨，地王遍地。为了消化高昂的地价成本，京沪众多楼盘出现了豪宅化，北京单价过十万的楼盘已经有近六十个，今年今年市场如此 火爆，但因为价格动辄几千万，这些楼盘内大多一年卖不了几套。

2016年上半年，北京五环之内的成交单价为62000元，套均价格为990万，这个数字，如果再按照北京目前的收入比来评判，已经没法解释了。那么是什么在支撑楼盘销售呢？7月初，首开华润城开盘卖了358套，30亿的销售额。这里大多数客户是卖了自己的老房子加点钱买新房，800到1000万的总价太高，如果不是换房腾挪的资金，销售量根本不可能达到这个数字。

这就是北京房地产市场的目前的尴尬现状，之所以还有人说涨，是因为今年一线城市还在大量出 地王，地价还在飙升，似乎没有上限。有 业内人士根据今年所拍的市区和郊区的地价做了一张未来 上海 的房价图，可以看到，2018年上海基本没有四万以下房源，全是高端楼盘的供应，一般收入的人，对于上海哪怕是 远郊区的房价也是只能望洋兴叹了。

地王多了，并不意味着高端客户也随之增长。因为曲高和寡，根据详细统计，过去几年间，北京已经出让了59块楼面地价超过30000元的地块，总价是1920亿元，而这些地王目前真正转化为房价销售的，不过才200亿左右，仅仅十分之一多点。

楼盘长期滞销，开发商资金链紧张，必然会采取措施来回笼资金，这就是房价调整的契机。

再次，我们按照 租金比来算一下，价格上涨也难以支撑。

根据中国指数研究院的详细统计，京沪深的一套一百平住宅的年租金回报率都低于2%，而高一点的广州，也只有2.55%，而国际的水平，无论美国还是欧洲东南亚，都 在3%到5%之间，从投资角度来说，买一套房子要五六十年才能出租回本，确实不划算，而且前面说了，一线城市人口流入大降，租金上涨难以为继，一线城市的投资前景已经堪忧了。

    最后，最大的问题是经济周期和地产周期叠加的影响。

其实房价最大的利空还不在房地产业本身，而是实体经济，因为购房者是在实体经济赚到钱然后加上银行贷款来实现购买力。过去房价上涨是建立在经济高速增长的基础上，而目前经济将长期处于L型，很多行业进入萧条期，人们的收入不稳定甚至大幅下滑，购买力无以为继。今年支撑 市场的投资性资金在预期到市场的变化后，自己也会调整进入观望阶段。

     还有地产也有周期性， 因为政策和市场自身的原因，中国的房地产本身会出现三年左右的一个周期性调整，市场的冷热转换，在经历了2015年的市场转热和2016年的市场透支后，未来两年，即便房地产政策还是放松，那么相信市场自己也会调整。

疯狂上涨之后必然是疲态尽显，到那时，已经涨到天上去的京沪的房价还能挺多久？

问房地产具体问题，请上分答找张百忍提问。