新京报地产专栏之三

不了解房地产开发程序的朋友可能想不到，商业地产的供给源头竟然与当年的计划经济如此相似。

根据我国现在的土地和规划制度，一块土地出让给 开发商之前，已经定好了使用性质，而且不得更改，商业占比多大，规划局已经划定，一旦被市长领衔的城市规划委员会通过，就再难更改。而这样的比例是依据什么划定，大多无市场支撑。更多原因是因为商业地产类似老母鸡，可以形成商业体，持续不断的解决就业和税收，有利于城市繁荣。因此城市主政者自然倾向多增加商业地产比例。而真正建成，如何去化，那是开发商的事，拍板的官员们自然不需要关心。

真正难受的是要拍地的开发商，他们明知商业难做，很可能吞噬掉住宅部分的利润，但也是无可奈何，少数会通过潜规则减少比例 ，大多被动接受，苦苦挖掘商业的产品组合。于是，涉及到方方面面、对一个城市有重要影响的商业地产就成了一个城规委计划的产物。

关键是，不必对这个结果负任何责任。

 就全国而言，商业地产的土地出让比例占到了总量的三分之一 ，而去化只有楼市总量的十分之一，年年积累下来，后果就很严重了。

楼市最新数据显示，截至今年上半年，全国总库存7亿平米，其中住宅地产4.5亿， 剩余的商业地产超过2亿平米。全国十大城市商业市场累计存量再刷历史新高，已达5267万平方米，部分城市的商业库存量已经超过了住宅库存量。

二三线城市商业地产周期基本都在50个月以上，一些城市甚至达100个月以上，而住宅很少有超过20个月的。其中成都、天津、南京存销比分别高达141个月、96个 月、83个月。地产业内普遍认为商业地产去库存形势很严峻，无论是商铺还是写字楼，去化压力要比住宅地产还大。

这么大的难以去化的库存，占据了大量资金，消耗了企业利润，形成了无效的沉淀资产而短期无法解套，对企业、对城市、对社会都是一种巨大的浪费，对已建成运营的商业也是巨大的压力。而且，这样的局面因为没有有效改革，还在继续恶化中。

中央提出供给侧改革，就是要求供给要以真实的市场需求为导向，而商业地产尤其是商住比例的调整恰恰是最亟需改革的领域。

虽然各个地方也有一些零星政策来解决商业地产库存的问题，但都不成体系，尤其是执行上面临难题。比如山西提出，允许在土地使用年限和容积率不变的情况下，将商办土地用途调整为居住用地，以盘活存量土地，有效促进商业地产去库存。四川也明确，对营业用房、办公用房等商业用房库存较大的城市，严格控制新增商业用房土地供应和规划指标。

今年5月初，国务院提出“允许将商业用房按规定改建为租赁住房”，实际上已经对过剩的商业用房市场开始采取措施。但因为落地性不强，还不能被更多的企业所接受。

因此，商业地产库存的巨大难题，需要中央在供给侧改革上作为一个重点领域来突破。

在全国范围内，虽然商业地产是个巨大的范畴，涉及巨大的利益，但主动权在政府手里，改革供给比例和方式更多是增量改革，适应市场的真实需求，比起房产税征收等存量改革，其操作难度和阻力要小很多。

此项改革工作需要做好中央和地方的分工，宏观和微观的协调。比如商业用地的比例调整、城市规划如何突破、如何界定可调整项目、土地价差如何衡量、繁琐的程序如何走等等，都是需要国务院有个比较明确的态度和较为坚决的宏观政策的出台。而具体操作，可以授权地方政府根据本地实际情况进行调整，要依据公开透明和实际市场的原则来细化落实和灵活执行。

改变商业地产供给侧的计划模式，真正接轨市场，不知何时能千呼万唤始出来？