现在青岛市区的土地不供应了，为什么，怕被人抢走，怕出地王。

目前长三角地区各大中心城市地价全部失控，沪、宁、杭、苏甚至合肥最新拍出的地价全部超过同地段房价，这是个很恐怖的结果，家宝时代也没这么出现过，何况现在经济下行如此大的压力下，所以，泡沫已经达到了惊人的地步。

地价决定房价的时代更加明显。

但是我们看最近一季度的青岛土地圈的主流，包括去年城阳，土地供应还是非常充足的，尤其是像外围板块的土地楼面地价一千多块钱，盖出来的房子成本不会很高，对开发商的压力也不会太大，整体比较健康、比较舒服，租房者也比较能够接受，对于我们操盘者来讲压力也不会大到哪去。

当然这是城阳整个一季度的市场也比较火，刚才说了有朋友说去年的压力比较大一些，一季度3月份城阳起来的冲劲也非常大，但是4月份回落，因为它也难以保持这么大的缺乏量，但是我觉得后边几个月相对平稳一些，下半年城阳市场比其高新区来说平稳多了，高新区房价目前是架到很高的位置上，高层普遍7500以上，如果下半年客户缩水而供应量上来的话，不像城阳这个地方刚需改善，尤其是东北部区域八盘拼杀的情况下，它就会面临下边客户空了的局面。所以，城阳更稳当更健康。

再说一点城阳商业，商业的问题，但是觉得比较困难是因为政府的规划比较大，强行命令正阳路两边必须是商业的规划，这样整个区域的商业供应量出现了井喷的局面，而且这个时间和地点全部集中在这一个区域，造成商业的经营的困难，因为前面开了后面又上来了，这样的话就要求我们正阳路在产品上，像是公寓，买公寓的人是考虑回报率的问题，因为是投资比，比如说项目回报率能达到5%以上，就好卖，5%以下就不好卖。

但是如果不集中在这一块，你比如说北部原来有大润发，南边有东方城，它在那个区域上形成一个支点，竞争少，现在也相对的比较好，因为正好周边人群消费把它支撑起来，这才是正确的商业布点规划。可惜领导们拍脑袋的多，细心研究的少。所以，开发商做商业，更需谨慎。

最后总结起来，城阳城市发展的特点，它原来是一个以政治中心为核心的，只有城阳街道形成一个这么优势，就是其他的什么夏庄、包括惜福镇，包括西边的西四社这些都没有完全连成片，这样的话造成只有中心区城阳街道城市化，其他的还是自己独立形式的乡镇布局体系，导致城阳没有像市区、李沧形成完全城市化的局面。远看像城，近看像村。

但是也正因如此，它面积比较大，好几百平方公里，棋盘子大，可施展的余地大，未来的发展空间大。比如正阳路这条线南延伸和夏庄、流亭连上，北拓展和即墨连上， 这得需要多少旧村改造，需要多少填空，还且不说西边的和红岛连接了，而即墨如果划区，红岛再独立，东边还有蓝色硅谷，城阳也是响当当的中心区域啊。

当然这个过程还需要很长的时间，但是恰恰也是未来开发商一个主要的板块的发展，因为中心区已经没有地了，去年和今年西北板块大发展，往北扩展接上即墨，连万科都跑过去了，这样的话对于城阳整个的价格，它的价格的稳定，无论是量还是价格都保证在青岛的楼市里面占到比较大的，成交量比较大，价格也就稳定一些。随着市区的土地的稀缺，市区土地的高溢价率，及市区大量拆迁形成的购买力，这样形成更多的中低购买刚需的挤压北上，青岛城市格局的向北扩展，城阳楼市样形成下一步稳定发展的空间就更大一些。