2014年底百忍曾经写过一篇文章，叫做《网拍倒逼青岛土地出让潮》。 

 当时讲到，青岛市区的土地比济南稀缺多了，而且外地大鳄基本在济南都能拿到土地，而在青岛，且不说已经进入的大鳄们嗷嗷待哺，土地急需补充。还有近十家百亿企业盘旋上空，其中善于制造地王的福建企业不在少数，如秃鹫一般寻找落脚之地。

 所以你可以想象，市区土地如果放开竞争，价高者得，必然是地王不断。与政府勾兑、和村里喝醉、把报名者劝退的拿地三部曲就失灵了。

 这个预言的结果是什么？

 在2015年的土地市场争夺战中，硝烟弥漫，市区土地一改以前大部分原价出让的现实，拼抢不断，不到最后一刻，谁也不知道谁是新主人。几乎所有的土地溢价率都大大提高，而敢拼钱的海尔成为最大赢家，其市区的几个土地楼面地价全部过了六千，以此逼退群雄。

 尽管15年楼市比较火爆，成交创新高，但整体上属于去库存阶段，因此价格也也没有太大波动。因此即便土地放开竞争，各家巨头也是精打细算，小心翼翼，不敢全面放开一搏，毕竟还有很多当年的地王未有解套，或者解了套的也是严重亏损，比如远洋公馆，比如秀兰喜悦都，血淋淋的现实让各家对高价地十分忌惮。

 而最大的失控者莫过于中旅在崂山的9000多的地王了，而周边房价目前已经超过15000，倒是有一定空间，只是地块周边破烂的样子不知何时能完成熟化。

 还有一个就是万科和金地激烈争夺的海景化工地块，74万的总面积，41亿的总价，9个亿的溢价，给那个区域背上了沉重负担，当年保利6000多拍得悲伤滨海城地块，让香槟国际成为其最艰难的项目。而未来城在化工用地上建房子不知道多少人会选择？

这就是2015年网拍对青岛土地市场的影响，市区土地在一个制度安排的改变下，整体上涨了大约近三成，而这本身应该是开发商后期的开发利润，就变成了国土局的收入。开发商要想再有利润，只有涨价一个办法。

2015年大家忙着去库存，谁也不敢造次，而2016年三月的这股疯狂，尤其是降低首付等高杠杆措施，让市区项目尤其是改善为主的项目有了充分的动力，于是价格上去一大块，楼盘稀缺的老市北一线直奔两万了。

在这样的区域供应不足的情况下，在更多大鳄急需进入市区的情况下，市区土地出让却陷入沉寂，很多原先有开发商参与熟化的地块不敢挂，很多待拆迁者要价更高。只见库存巨大的郊区土地继续出让，继续增加库存。而缺房子涨价猛的市区却是慢慢腾腾。

目前的销售主力楼盘是靠2014年那一波土地出让来的土地，如果今年楼市继续向好，很快就将消化殆尽，到时更加稀缺，再加上货币流动性如此之大，即便楼市降温，价格怕也是居高不下。

而此时，再出几个地王火上浇油，地价推动房价，房价纵容地价，就进入了一个持续暴涨恶性循环。看看去年的一线城市，看看今年二线城市的苏州南京，不正是如此么。

 到时候，除了政府可以大把收钱之外，无论是无米下锅不得不疯狂举牌的开发商，还是眼见房价猛涨不得不入市的购房者，都是输家。毕竟经济大环境的现实谁也无法回避，银根稍微一加紧缩，市场就会迅速缩水，到时候，高价的地和高价的房都就变成了烫手山芋。

 青岛2016年的下半年楼市，会不会出现如此局面，就看市区的土地市场了，也看肉食者如何操作了，且让我们看看，他们是只顾眼前还是能看长远一点。

补充：此文发表两小时后，海尔地产在李村西部经过70轮争夺，以4590元价格夺得一个建面才三万平而商业占四成的小地块，预示了今年青岛楼市的汹涌潮流，各位何去何从，当作决断了。