青岛的各个区域楼市来看，差别还是不小。

李村的话还好一些，李村东和北部整个供应量大，唯一的缺点就是中心这一块供应量比较小，海信东山郡，海尔鼎世华府都没有房子了。因此价格涨的厉害。嘉凯城卖身尚未落定，但成本不低，因此北边推出房价格会往上涨，南边没什么东西。沧口今年越秀也会尾盘，但好在工厂基本上该拆拆不多了，地腾出来，未来将扮演重要角色，与李村分庭抗礼。当然拆迁的成本比较高，未来房价也不会太低。

    将来李沧东边这一块环境来讲还是比较好的，有山有河有大路。四方那块相对比较乱一些，热闹了一点，一个是中海收了中信，万科未来城这两家面临一个竞争。地价不稳定，好几个多五六千的地王。现在等于又碰上了，两个盘都是“支柱盘”，承担青岛整个地理，必须保证一定的出货量，没有出货量不行，低价比较便宜，比较有利，万科现在已经采取了很多措施，引进名校了。高手过招，各有各的套路，挺热闹的，也是好事。

    市南这一块房源还是比较困难，海信卖得还行，华润卖得不错，中间这些这些改善型是很强手的。

    红岛新区这边无疑是最火爆的一个区域。一个月间涨了一千多。 

     世家御园在河套，风来得晚。三月前半个月很平淡，跟二月份差不多，跟去年的一个差不多。但是从三月也就是十四五号开始忽然之间就不一样了，我原来可以发一车现在我知道发两车，整个销量也上来。 房源告急了，这时候，地铁八号线的具体信息出来了，也是有点晚。

    高新区的火爆是二月底三月初就开始了，青岛中学和落户消息发布后直接去楼盘转了一圈，发现客户接不过来，人就排成队在那喊我就冲着学校来的，那时候世茂高层还有五千来块钱的房子，直接给定下来了，马上变成六千。一两个周之后，七千那边也没房子了，开始往外移，我们这边就感受到了。

    高新区现在基本没房子，鲁商有点，卖7500了。其他招商、世茂、金茂等得下半年，雨润熄火。而高新区周边则是波澜不惊，只涨了二百元。进入四月，已经降温了，到访也少了。在涨到这么快的情况下，下半年若是放量，只怕也难持续快销。

但是你看过蓝色硅谷那一带有所升温，包括城阳也升温了，但是比起高新区成交的到访量几倍甚至十倍没有那么多。这个很正常，天暖和了肯定就增长。包括黄岛也是这样，不可能出现一下子翻十几倍。所以说总体上来讲胶州也是成交量，也是少数楼盘，大数楼盘相对压力还是比较大，平度即墨也是属于有些楼盘成交量，我们有特价房，市区的话你给我介绍房子就不错了。

青岛就是一个缩小的中国，市区相当于一二线，高新区相当于二线，县级市可能相当于三线城市，“去库存”的压力非常大，而且到底能持续多久不好说。上半年市场是没问题了。还剩三个月，下半年什么时候能变，尤其你把价格突然拉动挺多的时候，下边一下子掏空了，或者一线城市一降温，降温降得比较狠的话，一看风向转了，持币观望了，就挺倒霉的，等于这轮政策又少了一个，政策推起来了，推起来之后改善性购房，现在投资性购房。改善性和投资性一推再加上原来的刚需能火，市场才如何火。

投资性这个东西风向很强，一看不好就撤了。改善性有房子住，没有那种迫切的需求，一看风向不好也会推迟购房。因为你在这种买涨不买跌的情况下，楼盘那么多人，一旦“领头羊”出现问题后面就不行了。但是房地产不会像去年股市那样，房价涨上去容易跌下来难，因为这个东西每个市场每个领域有不同的特点。但是总体来讲，这种情况我觉得早点结束好，这样对谁都不好，对整个的行业也好，地方政府被骂，必须出来调控政策，不然没法交代。

所以，关键是个购买力能否持续的问题，去年已经释放了一年了，现在又是高温，到底购买力能支撑这个杠铃多久？银行自己会不会收紧？

在整个环境比较寒冷的情况下，就你房地产行业自己在这风，你把所有的“热钱”都吸引过来，最后变成一个泡沫，就容易破了。去年的股市不就是如此么？

商业的情况我又重新翻了一下，也看了很多的数据，崂山区金家岭CBD的规划2700万的写字楼，市北区的写字楼需要207个月，现在区划速度，崂山需要190个月，这是去年年底的一个观念。

你在这种情况下崂山区还提供一个什么目标？就是要每年开工100万平写字楼，建成投入100万平的写字楼，所以我就看不懂，属于政府行为，你现在200个月的办公楼去化周期。还在高歌猛进，岂能没风险？当然产品不一样，银盛泰那个新空间，复式一万八也被抢光了，这是产品差异化的好处。

全国库存量最大的是沈阳，大学生买房子税也不用交，钱也不用交，直接进去住，沈阳库存4500万平，压了开发商多少钱。这就是当地政府急于去库存的大背景，但实质问题还是购买力跟不上。