和朋友喝茶，闲聊今年的楼市，简单概括：上半年无悬念，下半年很难说

这是一个很流行的观点：去年A股国家牛与现在的人造房市异曲同工。1、降首付=加杠杆 ；2、暂停开发新地块=暂停IPO； 3、契税调整=降印花税 ；4、专家谈一线城市还要涨一倍=4000点是牛市起点 ；5、深圳均价10万=全通教育500元；6、鼓励农民进城买房=最后的散户进场…

还有观点认为，要防范楼市出现暴跌，唯一要做的就是不要让它暴涨，一线城市已经出现暴涨的情况下已经十分棘手：如果不出台政策抑制，则会出现失控的状况；但如果出台政策打压，则有很容易出现暴跌，类似于去年6月初的清查场外配资引起股市暴跌一样。

而从我们这么多年的经验来看，楼市不是股市，尤其是一线城市，上涨容易下跌难。尤其是地价上去了，很难出现整体性下跌，因为中心地段地块越来越稀缺了么，而且拆迁成本很贵。

而今年的楼市在去年火爆的基础上，确实出现了更加疯狂的市场举动，这在百业萧条的情况下，显然不能持久。所以市场平淡一些更好，这才能持久。兴奋剂吃多了副作用太大。

但在资金无处可去，纷纷避险，而炒房者见到机会纷纷杀入的时候，楼市的风险就类似去年上半年的股市了。而本届人民比起上届，在宏观和微观的调控上，显然更差，于是造成今年楼市冰火不均的形势。如果任由一二线地价暴涨，最后泡沫无非就是爆裂，而三四线城市则是一堆烂尾楼。最好的局面是，让一部分精英人群回到二三线城市实现就业和发展，而这需要大刀阔斧的改革。

而开发商则需要冷静判断政策和市场行情，切忌冲动。

举个例子，二线城市中，南京是今年土地最疯狂的城市，没有之一。河西地王四万二，江北地王两万二，而南京因为城市扩展大，在国内是属于不缺地的城市。南京地王要哭晕在厕所里，江北地王附近有8块：国土消息，按16年度土地出让计划安排，为进一步稳定南京土地市场供应预期，维护土地市场供需平衡，促进南京土地市场健康稳定发展，南京拟推出本年第三批土地（商品住宅用地），共20幅地块，将近114公顷，地王们面临大考，高价冲动是魔鬼。

青岛市场也是三月出现了成交高涨，市区甚至必须找关系才能定房源，价格也出现一成涨幅，但细看需求，很多都是高杠杆支撑，首付只有两成。对于这样的情况，尤其贷款过百万者，我是一直劝大家谨慎，毕竟未来的经济不会好，而银行贷款要月月还。

高杠杆和恐慌性购房的情绪弥漫，买涨不买跌的老规律继续发挥功效，上半年的市场还会是烈火烹油，高温不退。最火的红岛新区，甚至出现拿钱买不到房的局面。

而库存大的黄岛胶州即墨等地，市场也回暖，但压力很是不小。至于温泉鳌山卫，依旧艰难。开发商对地域及未来发展的判断失误，将决定企业生死。

我们认为，这样的局面会随着一线城市的降温而降温，时间应该在夏秋之际。因为这是一次政策牛市，当然这次牛市和股市是有区别的，他有二胎和改善的实际需求的支撑，但总体上是超过是市场的真实需求的，所以，按照中国地产的周期，最多火两年。

政府该做得，市区尽快补充土地，并减少规划商业，因为市北区的办公商业去化周期已经超过200个月，而崂山正在步后尘。

这个周期从十年前算是这样的，06年启动，07年火爆年，08年因金融危机成为冷冻年，09年因四万亿成为大幅反弹年，10年尽管有调控，还是持续火爆年。11年在限购政策打压下，冷清年，12年6月开始回暖，到13年又是火爆年，然后14年再冷清，15年在政策之下，再火爆，如此循环，周期大约一到两年，时间也短，变化也快，大致已成规律。买房卖房，能判断好这个周期，获益必然非小。