另外，今天中午的时候我微信发了一个北京行销照片，我看到北京的一个朋友发了好几张照片，我取了其中一张，微信传得挺快的，一个小时基本上就刷屏了。一个小伙子在那派单，做行销的。我今年进入行销，我觉得以前销售容易的时代，行销模式进入难度很大，但是现在进入，开发商为了回款愿意支付相对高的这个成本，你就能把人养起来，把这个模式执行下去。

我原来在的开发商一直在郊区偏远地段开发楼盘，一直是做行销，艰苦作战，以前就没过过几天好日子，所以现在的形势倒是能适应，目前业绩不错。但是出去看看，很多楼盘还是坐在家里等客上门，有些所谓的行销，就是找几个小蜜蜂派派单，打打电话，效果怎么可能会好？

我觉得营销还是以人为本。我们时代纵横进入的区域就是老马刚才在图上说的200个月去化量的区域，但是我觉得尽管这个东西挺可怕，但是你要是挖掘出卖点，你要适销对路， 执行到位，也不可怕，关键是你的产品定位跟你的定价，跟你的成本控制，跟你的销售模式，或者你的整个销售流程，能不能紧密地结合在一块，找准你的客户群。
  现在开发商很多观念还是亟待转变，确实是这种问题。最近接触了很多开发商，他一年宁肯付高利贷也不愿意花钱在销售上，卖不动也不积极想别的办法。这种开发商我觉得死的机率就会很大，到了今年年底又会出现一批要过关的。
   在销售商我觉得还是要务实一点，可能现在“互联网+”也好，电商也好，在效果不好之后，已经降温了。我对这个东西一直持保留态度。如果没有人去实地执行的话，没有扎扎实实出去行动起来的话，仅仅是发个微信，仅仅是发个红包，就能把这个房子卖出去的话，这个难度我觉得是很大的。

今年虽然房子好卖了，但是开发商也变得务实了，所以电商也是进入了一个整合期。当然销售代理这块也进入了一个整合期。你现在如果不给开发商解决实际问题，它就很难持久。因为开发商很明确的问题就是让你解决现实的问题，回款的问题。

现在是形式主义的东西不灵了，媒体也不灵了，但是互联网也没怎么灵，所以大家都迷茫，都感觉到危机，都喊着转型，但到底望哪里转，谁也说不清楚。恒大大张旗鼓转型，但还是依靠卖房子，足球尚可，也得淘宝垫钱，而卖冰泉卖了十个亿，亏了二十亿，水行业的人评为闹剧。还有的转商业地地产，产业地产，养老地产，旅游地产。而这些比住宅更过剩，风险更大。商业的万达要转文化，但收入有限。所以都很迷茫。
  今年在政策的持续刺激下，这个市场比较好，我们说九个半月赶上了去年一年，到前十一个月已经卖了11万套住宅，2013年卖了11.94万套，加上12月基本上能超过前年。但是这种业绩可能更多的是政策放宽、政策刺激，还有银行信贷放宽的结果，因为五次降息嘛，他必须得把钱拿出来。原来投到股市，现在一些人也不敢在股市上施展了，他可能还要到房地产去。但是政策、金融的刺激不可能持久，你不能想象明年再给你降五次息，明年没这个空间了。

包括我们今年该放宽的政策，也放宽了，二手房非常明显，原来可能青岛一个月就是两三千套，今年从4月份开始放开之后，一个月基本上四千套上下。这个当然对一手房也会有一个替代，长久一定是这样的。
  今年虽然经济不好，但是由于政策，金融政策跟房地产政策，在楼市上就把经济下行这个不利因素给抵消了，所以我们看到它的业绩是不错的，整个一年，今年可能卖到超过12万套，但是明年政策红利就用得差不多了。钱的释放春天还会支撑，但夏天以后，就是悬念了、
  刚才谈到两个孩子的政策，我一看一些专家又在狂批判计划生育政策，说灭绝人种。那不胡扯吗？如果没有计划生育政策，如果按前些年那么生的话，失业率得多高？现在失业率已经很高了，你说你再生的话，到哪就业去？中东的人口红利好，但是他们就不了业，满街晃荡。我们的人口政策问题是矫枉过正，以前敞开生，后来收得死，所以对以后的地产的持续形成巨大压力。 目前虽然放开二孩，但也需要时间，才能释放到市场上来，而且，到底有多大，也是不可高估，因为亚洲国家的先例表明，生育率一旦下降，就再也升不起来。

还有一个，不要说郊区，就是市区很多区域的房价确实也出现了停滞现象，我们讲浮山后涨得比较快，但是你算算李沧的房价，实际上没涨多少。我们讲伟东幸福城2010年就卖9000多，现在不是还卖9000吗？而且上半年还卖8000。不光郊区的难，市区的也很难。像喜悦都这种，6000拿地，八千九千卖房子，这种开发商可能将来会越来越多，没有利润。

有几个大名鼎鼎的项目甚至已经成了一个巨大的陷阱，这些老板们过去数年积累的财富就一把栽了进去，当然，大头可能是银行在填，银行滥发贷款最终也坑了自己。这就是目前地产胡乱拿地、胡乱定位、销售无能的凶险之处。

所以这个行业，前路依旧坎坷不平，更加需要专业谨慎，这就是2016年的一个基本的情况。