既然是沙龙聊天的方式，就跟大家聊一聊我对2015年到2016年青岛楼市的看法吧。

刚才老马说了很多数据，非常详细。我要再补充一下，青岛现在在建的楼盘总量是8000万平，如果说100平一套的话就是80万套，这表示开发商押上了数千亿资金。这里面有三分之一是商业，三分之二是住宅。所以今年尽管卖得火，九个半月完成去年全年，但库存更大了，没几家轻松的。

青岛目前有个现象，一个是人口增加数，现在每年增加8到10万，900万人口的1%左右。但是前两年，2010年的时候我们一年增加了16到20万人口，也就是说目前是前几年的一半左右吧，所以这个量降下来了。而且这个人口的质量不是那么高，这里面有相当大比例是东北过来的人群和山东中西部的人口，中老年的人比较大，低收入的人群比较大。这是一个问题。
  另外一个问题，我们现在整个的工业往外转，老马也提到这个问题了，这是个很严重的问题，因为制造业是一个城市经济的坚实基础和坚强后盾。举个例子，青钢和海尔，青钢熄火，迁往董家口。海尔的云谷项目规划已经出来了，出来以后海尔工业园就要关掉，这个大量的第二产业人口也会散出去。

目前青岛的领导对未来发展有点茫然无措，三天两头出去考察取经，但除了喊喊三创口号，也没啥好办法，甚至一只虾都搞不定。早已经搬出去的海信，它南村的基地今年停工了一个月，因为现在家电的库存很大，房地产不行了，家电库存也很大，但是海信的转型又不行，海尔、海信也在生产手机，但是生产的手机都是五六百、两三百元的超低端产品，没人用。张瑞敏和周厚健都想抓住智能家电，互联网时代的机会，但作为端口的手机都做不起来，转不到消费电子行业。这是我们城市的产业前景，不是很好，从领导到企业家，都比较迷茫。
    还有一个反面的例子，大连出现了楼盘腰斩的情况，就是因为它每年的净增加人口远远低于青岛，导致没有强劲需求。

尽管有这么多利差，但青岛总量在这，他的需求在这里，所以让我们看到李沧的刚需，我算了一下，能卖10亿以上的楼盘还是好几个，但价格上不去。老吴同志五年前就喊李沧房价全部过万，但其实除了中心区的个别盘，到现在李沧价格基本都在万元线下，再难上涨。不知道这是不是他现在做吃货食堂的原因？
   青岛楼市整体情况还是我原来说的那句话，出现了冰火两重天，市区的楼盘卖得非常好，但是郊区的楼盘想卖得很好非常难，有些楼盘开盘卖得不错，但是后续再开，马上没有客户了，也面临这个问题。

但是这并不意味着市区开发商日子好过。去年这时候我写过一篇文章，土地拍卖制度的变化将非常深入地改变青岛的房地产。不幸的是这样的局面今年完全应验了。

我们看到今年拍出的市区土地网拍价基本上都超了底线，很多溢价率惊人。未来盖了房子上市，你想卖得快，基本上没有钱赚。最土豪的是张首席手下的人，一路撒钱，但后期产品消化怕是很考验销售。像刚拍的崂山的这个地，我带好几个开发商看过那个地，我很熟悉，根本不成熟，开发难度不小。就那么一块地还能拍到9000多，将来这个地怎么操作都是问题。现在的问题是郊区难卖，市区好卖，但是市区很多盘没有利润。今天又出来了海晶化工的那个地，起价也不低，而且一拍就是四连拍。

但是就在这样的严峻情况下，我们看到还是闹出了很多笑话，定位和定价等这些关键问题上的笑话。在定产品的时候就胡闹，举几个户型的例子吧。比如说城阳的白沙湾，弄了两三百平大户型，卖1.5万，定了目标44亿，你去卖去吧。新都心的某个楼盘，弄了69平的小套二，在新都心那个地方，改善型集中的区域，人家能跑到69的房子去改善吗？还有浮山后的某一个开发，套均100平左右，大点能有什么问题？现在看竞争对手140的都抢光了，估计心拔凉吧。你稍微专业一点，我觉得户型方面的这种错误都不断地犯，这个行业也确实得淘汰一批人了。