上半年已过，楼市趋势如天气般又转暖，青岛卖住宅51800套，业绩整体很好，但细分之下，有喜有忧，想了四个点，算是比较突出的，大致如下：

五强组成第一集团军 

从地产企业来讲，两万加本地的两海还有一个保利，组成了今年楼市的第一集团军。如果没有意外的话，年底无非就是这五家列前五名。至于谁派第几，则怕是不到最后难分胜负。

万科的第一是会受到威胁的，但很难是海尔，因为海尔地产还没形成体系。你仔细看看，他无非靠市区单个项目来支撑，郊区基本走不动，而市区有规模的项目无非鼎世和世纪两个。万科如果走不动，它会有应对策略，比如市场艰难的平度，他会降价到4000，突出重围。这就是有体系的企业和不成熟企业的区别。海信和保利基本是市区项目，占尽优势，问题不大。而万达全凭西海岸两个盘拼，稍一松懈，就会被人超过。

郊区市区冰火两重天

从全国来讲，一线城市和其他城市的火爆程度形成巨大差距。而从青岛本地来说，郊区和市区冰火两重天的局面也更加明显。因为市区确实回暖了，郊区则总体不明显。以至于每次楼盘排名，前十名里市区占尽优势，形成一边倒的压倒性优势。

以往称雄的牛逼郊区企业，比如连续五年进十强的龙湖，比如去年销售套数第一的银盛泰，比如世茂等等，今年都消失在前十名。这不是企业的能力不行，而是大势使然，不是一个人能扭转的。郊区企业除了价格优势之外，销售能力必须很强，否则就别玩，真的很危险。

郊区本身是有优势的，比如价格低，比如容积率灵活。但必须结合政府的重大基础设施建设和改善，而青岛本届政府在务实上欠缺很多，规划了十几个新区，资金撒胡椒面一样，每个都做不透。企业研究不明白区域，糊里糊涂就去了，结果就陷进去了，拔不出来，不信请看蓝色硅谷和温泉。

商业不找市场找市长

有人转发的商业地产的关店潮，有点台风到来的惊悚之感。现在在青岛，市北和李沧黄金位置的万达都把百货部分关了，所以你可以想见胶南和黄岛店的大致未来。

而万达都如此，宝龙这样的就不必说了，从城阳到李沧再到即墨海阳，现在又去了胶州，终于被胶州掐在了少海北湖那800亩地上，算是出来混总要还。

现在其他商铺还是价格高高的，只怕面临着价格重估了，我们再也不能把住宅的价格乘以几倍来卖商铺了，因为商业都不行了，电商的冲击，商业自身的过剩，产品的供大于求，导致各类商业利润大幅度降低，很难以前那么赚钱了，因此商业的回报率在迅猛下降。所以，现在几万一平的商业基本是卖给人傻钱多的人。

写字楼只能靠大单来完成销售，好几个都是靠政府资源，既能卖出量还能卖上价，要是卖商家，找接盘者，只能挥泪大甩卖，香港路的几个楼单价才一万多。

互联网加不是喝咖啡

目前互联网风起云涌，但和一砖一瓦的地产业如何结合，这里边难度很大，目前没有成功案例，怕是很多人都在忽悠。 移动互联网媒体自己没有经验， 地产策划销售行业也遭遇过剩困境，两难并在一起，因此恐怕不是喝个咖啡，聊聊天就能解决的。

尤其到了现在，无论是报纸，还是原来的门户网站，都在面临痛苦转型，原来简单的做个广告就能覆盖众多人群的机会已经没了，移动互联网其实是个消灭媒体的行业，挺可怕的。所以，有媒体转型成中介公司，有媒体转型成活动公司，还有媒体转型成忽悠公司。

而地产行业做到现在，虽然比去年好转，但得益的只是一部分企业，很多盘尤其是郊区盘，商业盘，还是艰难挣扎。企业还是要拿好地，做好定位，尊重专业，控制好成本，不是发个微信，刷个屏，忽悠个互联网思维就能真正解决问题。在线下踏踏实实，认认真真的基础上，再做好线上，才会有效果。

   渠道现在是成了宝贝，销售也是，但需要真正出去找客户，不是坐在屋里吹吹空调，玩玩手机，就能解决问题。这样玩，老不出结果，也是玩不下去的，所以，有朋友说，要像警惕“股神”那样，警惕那些动不动就给你普及互联网思维却连基本楼盘知识都搞不清楚的家伙，肺腑之言不可不听。