我觉得讲青岛楼市这个问题呢，要先从库存讲起。

刚才我们好多人都讲这个库存了，我觉得还没有讲清楚，去年已经出现这个问题了，去年大约是这个时候，突然出来一个说法，说青岛是全中国库存最大的城市，政府很慌张，就把房地网的查询搞复杂了，之前我们要查青岛的房价非常方便，现在就很难查到了。

但实际上这是一个误会。去年我自己跑了很多的城市，尤其是南方的很多城市，比如南昌、长沙，包括也看了很多的数据，实际上这里面有一个最大的问题在哪呢，就是青岛有一项工作做得比较好，房地产的网签在全国走得非常靠前，大约2011年全部做完了。因此统计口径跟全国大多数城市是不一样的，我们讲现在你看全国的各个城市的数据，基本上它是以区为计算的，下面的县级市是不算的，济南就是这样，济南下面的商河、济阳等等都没有统计数据，但青岛所有的统计口径都是把几个县级市，原来我们是五个县级市，现在是四个县级市，都统计在内了，这样一下子就把数据放得非常大，大家一看这个数据就非常庞大，而三四级城市的去化是非常慢的，大家再一算，整个去化周期就非常长，实际上很多城市比青岛的库存量大，沈阳仅仅住宅就是近3000万平，长沙、南昌这些地区的库存非常大。就青岛比较这些城市而言，青岛的市区是整个中国的北方二线城市中最舒服的地区。

但为什么出现了一些中小开发商死的情况？接下来我会讲。 
     2015天绝对不是房企转型的元年，如果你认为今年才转型，那可能已经晚了。实际上2011年是中国房地产转型之年，2011年之后，中国的房地产市场你要做得相对比较大的话，比较火的话，一定抓住两个需求，一个是刚需，一个是改善，或者说再准确来讲是首改，如果这两个需求抓不住，不管你是什么楼盘，操作难度都很大。

    我们刚才讲了青岛市区比较好做，但是如果你看到市南沿海一线的话，实际上是非常艰难的。我们讲青岛2013年市场是非常火爆的，成交将近12万套的住宅，但是它市南一线的豪宅基本上没有太大的改善，还是非常简单，包括我们讲的其他的。你像华润为什么去年好一点呢？它把整个的180以上的户型调整到110、、160，向刚需向改善靠拢的需求，如果它不调整，也不可能去年单盘卖20个亿。

我们讲“3.30”放开限购之后，风向已经转变了，所以去年四季度整个的成交量有一个上扬，“3.30”之后是一个彻底的转变，就是说风向彻底变了。变了之后呢，会形成一个风口，但是这个风口太小，不大，不足以支撑整个的市场，只会支撑一部分的需求，这个需求主要集中在刚需和改善。房价会怎么样呢？有涨有跌，包括市区。实际上今年你可以看出来，市区有两个地方的价格调整是在最近完成的。

一个是虎山周围，7000多的起价，8000多的均价，这是因为下半年整个金水路会迎来一个比较大的放量，从西边的绿地保利，到东边的和达万科卓越新城，大概有10个盘左右，其中一半大的开发商在这个地方都会推出新的楼盘，所以他们要应对下半年的局面，提前下手，先把市场抢到。 
    还有一个是欢乐滨海城，它的需求，整个的配套都是不足的，前期高价拿地的楼盘，回到它需要调整的价格。

就市区大多数的而言日子还是很好过的，你要到崂山买套房子，没有什么可选的余地，你要去浮山后选一个房子，也基本没有可选的余地。如果一个价格不是很离谱的话，应该说是非常好卖的，包括老市北的区域，市区大多数而言。有一些开发商已经涨价，比如说李沧南部的某楼盘，三月份它的折扣是九一折，到了四月份马上调为九七折，这就是好几万的涨幅，因为它卖得好了，因为旁边的中海这些楼盘已经卖光了，刚需一旦上来的话没有可选的余地，只能卖它了，即便涨价，它的销售量还是不错的，所以市场整体而言有涨有跌。 
    但是整个的虎山版块，比如说伟东这些楼盘拿地比较便宜，1700，所以这次应该是一个筑底，对购房者来讲确实是一个机会。如果这次你抓不住，等下半年三四千元拿地的楼盘出来了，你再想拿到这么便宜的房子，可能几率就很小，也可能会有这个几率，但是这种几率会非常小，因为毕竟亏本卖房子的开发商是少数。 
   再回到我们讲的库存。实际上只是住宅的库存，刚才讲了可能16万套，近8万套在西海岸，这个西海岸包括黄岛和胶州，整个东边这一块包括城阳其实都不大。我们也看到黄岛政府出台了11条，大力支持去库存，这是很务实的。但有个问题，政府没有重视

在青岛最严重的是，我这个报告里面没有提到的，最严重的库存在商业，现有商业的库存可能占了住宅的一半，可能七八万套的样子，现在一年的去化量也就一万多套，现有的不在新拿预售证的情况下可能需要6年的时间才能把现有的去化完毕，所以商业的泡沫是非常严重的。如果再把商业里面的这种产业地产切出来，比如说蓝色硅谷的写字楼筛出来的话，这个泡沫可能更严重，需要去化十几年，这个媒体需要多多呼吁一下给政府看，因为这些都是政府强行规划的，塞给开发商的，而很多开发商在对市场麻木的情况下拿了这些东西，后面的情况会比较严峻，这是一个商业地产跟产业地产的问题。