3月下旬以来，自08年下半年以来最多最大的刺激房地产组合政策，在国土部、住建部、央行、银监会、财政部、国税总局六部委密切配合之下一揽子出台。这些政策涉及土地用途和户型，也涉及一手房中的刚需和改善及二手房，力度不可谓不强，范围不可谓不广。

那么，它们到底会对今年楼市起到多大的促进作用呢？今年的房地产市场会比去年出现怎样的变化？

笔者的简单回复是会好一些，但是也不会好太多。基本面不会因为政策的放松而有大的改变。可以断言， 再不会出现09年的市场大反转的盛况了。

从宏观角度，这是因为：

其一，08年房价尚且较低，一旦政策转变，涨价空间很大，买涨跟风心理扩大，会更加促进楼市成交量扩大。而目前楼市经过几轮上涨，价格已经高企。

其二，2014年后，楼市整体已经出现明显的供过于求的形式。当供求关系逆转之后，政策市就已经淡化了，政策的作用会降低和减弱。

其三，这么多政策密集出台本身意味着宏观经济局势的不容乐观，对于购房者来说，要购房尤其是长期贷款，未来收入的可持续性是必须考虑的问题。

这三方面从不同角度削弱了本轮政策的刺激作用。而就政策本身的具体实施，也有很多不确定处。

比如一套房的公积金首付降低到两成，二套房公积金首付降低到四成。央行政策确实放开了，但很多城市未必有足够的条件支撑。比如青岛和济南的公积金使用率都已经超过90%，资金池对众多公积金贷款者而言，显然是僧多粥少。所以，这一条作用到底有多大，还得看各家商业银行的具体实施细则。而回顾过去，这里边必然有很多弹性空间，毕竟银行也得考虑自己的利益和风险。不要忘了，去年央行要求贷款利率可以放宽到七折，但实际上没有一家银行照办。就连做到九折都极为少见。可以确定的是，互联网金融压力之下，银行利率的弹性空间有限，08年的那种7折利率已经永远成为历史。

 而就二手房而言，除了北京深圳等少数城市，全国大多数二三线城市一手房交易量都远远大于二手房交易量。所以降低营业税，无非增加2到5年间的部分房源的竞争力，整体交易量就是增加了，对市场的影响还是有限。

而目前严重过剩的商业地产领域，则政策除了较为含糊的可以调整土地用途之外，很少有实质性举措，因此商业地产压力并没有减轻多少，商业地产开发商还得面对越来越严酷的市场。

  综合下来，如果你是一个冷静的局内人，就会发现，楼市整体而言并不是那么乐观。全国在建量超过70亿平的大局势之下，本轮政策对市场最大意义就是抓住机会去库存。

 刚需和改善需求的楼盘，最容易抓住本次良机，基本上会相对的轻松很多。其他的像豪宅市场、低端的郊区没有配套支撑的，缺乏刚需吸引的住宅可能还会比较艰难。而商业的局面改善更不多。

所以，就开发商而言，放弃以前的等待思维，不要把希望放在市场靠政策转暖上，而是应该抓紧机会，随行就市，出货去库存，把资金拿回来。尤其是政策阳光照射不多的领域，更应早做决断。比如前两天山东恒大商铺5.5折和车位的6.2折，这才是明智之举。 （本文发表于现代金报，有改动）