和大家分享一下目前的我的一些看法。上午有朋友微信问我，这两天二套房的政策发生了一些改变，济南先走了一步。那么今年的市场会比去年怎么样，我的简单回复是会好一些，但是也不会好太多。基本面不会因为政策的放松而有大的改变。 

房地产市场进入了一个正常行业的状态，有亏损也会有赚钱的，这个东西会持续下去，不会因为政策的放松而出现大的调整。在总量上可能比去年好一些，但是因为青岛目前总建筑面积7700万平，三分之二是住宅，如果是100平一套房子也就是50万套。

即便是今年比去年卖得好一点，但是库存量恐怕比去年还要增加。一年卖10万套，库存量不会减少，很可能是在增加，因为真正停止施工的项目很少。大部分都是蜂拥而如，所以青岛楼市去库存的压力不是一两年之内有根本性的扭转，尤其是青岛郊区的一些区域来讲，恐怕三五年也难缓解，所以基本面不会改变。当然说到每一家，有的欢乐有的愁，差别相对比较大一些。

    从区别来讲，相对好一些的还是能抓住刚需和改善的需求的楼盘，如果能抓住这两个需求，基本上会相对的轻松一些，其他的像豪宅市场、低端的郊区没有配套支撑的，缺乏刚需吸引的住宅可能比较艰难。当然要说艰难，最艰难的恐怕是商业，比如前两天山东恒大商铺5.5折和车位的6.2折我觉得这是正常的现象。商铺产品的利润比较高，这也是去库存难度比较大，如果不狠一点是出不了的，急着回笼资金是要这么做，这在正常的市场条件下也是相对正常的现象，我觉得没有什么奇怪的，这是一个基本的情况。

目前最大的问题是，我们可能要更加尊重行业的规律。目前青岛的情况实际不是很乐观，很多项目死是死在自己的胡闹上。

最近我看了一些项目可能越看这种感触越深，这种情况在南方很少存在了，但是在青岛是大量的存在，而且这种情况并不是在小企业里面存在，在大企业当中可能存在的也很多，甚至更严重一些。

尤其是知名的大企业，近期最受关注的远洋公馆当然是其中之一了，前期我一直宣传一个观点，一个项目能否成功，拿地占40%、定位定价占30%。如果这两个个出了问题，我们觉得后面营销总监再有本事，恐怕也是无可奈何了。

前期也有案例，比如中海的紫御观邸，近期的两大事件就是远洋和和记黄埔都出现了价格大幅度下降的情况，远洋甚至起价低于地价，拆开户型来卖。根源就是这个，前期的拿地和定位严重失误。

远洋的事情我是相对了解一些，当时远洋5年前拿地是2010年3月15号拿地，当时聊起来，我说可能拿的贵了，毕竟没有一线海景。然后一两个月之后，远洋就把北京世联派过来谈一下这个项目怎么做，我当时的提议，因为是一个二线地块，而且低价比较贵，你一定要注意总价，如果总价太高，将来去化难度会非常大。

后来有一个比较成功的案例，鲁商首府，面积主力是120-170平米之间，总价是300-500万，后来涨到500-600万的区间，所以去化非常好，这几年卖了几十亿。

但是远洋我不知道后来怎么做的，可能请了青岛本地的几个代理公司来回折腾了好几轮论证，最后可能是老总亲自定位，全部是300平米以上的，定价4万，这个项目就彻底做砸了。整个总价是一千万以上，才有了今天这样的激进之举，这是没有办法的。我们觉得这是大企业不能犯的错误，但是它就是犯了，说明对市场还是吃得不透。

最近和记黄埔又降价了，价格到了11200了，根本原因是户型太大。当时我觉得户型最小要做到80-90平米，大一点100，更大点120，这是主力。因为这个位置是刚需和改善都有，金茂湾整体就较为准确，但小港做到套均户型170，就搞大了。

李嘉诚拿地的成本比较低，经得住折腾，还能有钱挣，但是定位因为是香港人在操作这个楼盘，所以定位一直没有改。1-7期都是120-200平米的面积，唯一的解决办法就是降价、牺牲利润，这也恐怕是大企业出现这样的情况，可能比较少犯错误的就是万科、保利这样的企业，一旦遇到市场不好的企业，促销一下基本上又重新夺回第一，就像去年9月份，万科把价格稍微落下来一点，上半年排第四名的情况下，产品前期基本不会犯太大的错误，所以这样在后手上就有回旋的余地。

但是我们讲目前的情况可能在青岛还有，比如在城阳做个豪宅项目，如果总价、单价都非常高，不管别墅还是高层，我觉得下一步的考验也是非常大。市南崂山一线还有一些大平层的单位，比如崂山的大平层、市南大平层都是300-400平米，定价都是好几万，客群太少，对于基本面的改变基本上没有什么用，无论是刚需还是改善都影响不了豪宅这一块的问题，所以，豪宅还是要早想办法，狠心解决。这样我们就能理解远洋的无奈之举。房地产是不可逆的，已经盖成这样了，没有别的办法。