——国五条的前因后果

原来2月底发布政策的时候， 正在换届的节骨眼上，是上届政策的最后一次会，十年到期了，这次办公厅没和各个部会签，就马上下来了，所以出这个政策比较仓促，有点最后的虚晃一枪的感觉——既然大家都担心房价这个问题，我就再做个样子吧。

主要这里面有三个东西：

第一个就是扩大限购，原来青岛和其他的城市，大家限购只限购一部分，全面限购的话其实很明确，对下面的影响，因为郊区本来的消费压力就大一些，这是第一个影响点。

第二个就是第二套房贷款要提高首付和贷款利率，这个也是对购房者，尤其一些改善性住房者很大的影响，因为本身改善性的相对压力也会大一些，而且所有的人都对贷款的利率相对比较敏感，原来还有八五折，现在连原来的利率点都没有了，更不用说还要加了。

第三个也是最大的影响就是20%的二手房的税的问题，因为这个确实比较高的，尤其大家都知道，这几年来，二手房五年以内的税点是比较高的，五年以上这个税比较低的，但是五年以上的差价是非常大的，年头越久差价越大，所以这个东西真正施行的话，二手房可能陷入一个非常冰冷的状况。

也由于这几个担心，造成我们无论是三月份一手房还是二手房成为一个火爆期，一个月成交二手房比半年的量还多，很正常，半夜起来排队，中介一天赚上万这都很正常。

当然山东有一个特殊情况，就是2月山东省自己提出一个新的增加契税的政策，也跟着来捣乱。后来一看舆论太大了，各地市就不执行这个东西了。

国五条也是如此，那么到了3月正好有两会，再加上换届和舆论一直在批判这个事情，所以导致了中间这一个月的过渡发生很大的变化，中旬的时候还说要执行国务院的这个政策，时间再过一个周就没那么那个了，再过一个周，出来新政策，3月底最后几个小时出来以后，基本上地方政府就把这个国五条化解了，不用开发商来化解，地方政府基本就不执行了。

不执行的原因当然有很多：

第一是地方政府自己的关系，地方政府也要卖地，你要一棍子打死了，对它的触动很大，他可能掂量这个问题。

第二个，地方政府也见风转舵，那老头已经下去了，走人了就不用管了，现在李先生要大力搞城镇化，那你限购了还搞什么城镇化？所以官员也见风转舵，除了北京之外，其他的22个城市基本上都是没有执行的，无论是限购还是二手房，20%的税更不执行，全都打马虎眼。

沿照2011年我要保持我的房价，和经济增长挂钩之类的，所以基本上可以说从现在的情况来看，国五条没过账来，就是天空漂过一朵云吧，没下来雨，却把所有人吓得不轻，结果卖伞的发了财。

你们看科威老孙今天来的比较晚，很可能是在家忙着数钱哪。这个三月，中介赚大了，你想想，这可是恐慌性购房啊，逼着你赶紧成交啊，真是天上掉馅饼啊。

所以啊，你们不要供奉什么财神赵公明，什么关云长，而要感谢温总，这都是老头最后的恩惠啊，然后还得感谢地方政府，他们让你们继续发财。

 那么这样的虎头蛇尾的政策后期将有啥效果呢？

一线城市很难办，也就是严厉的北京会有点作用。但去年北京出让的那些地块都很贵，三四万好几个地，卖出房子之后自然就涨上来了。因为调控嘛，调控从来没有从根本上想调控，你调控首先要解决，第一个是土地，地价要下降，第二是土地的供应量要加大，这两个问题解决之后房价才会下降。

最简单的，我们的张市长是从潍坊过来的，潍坊现在房子多少钱？四五千，比青岛下边的县级市都便宜。

为什么？它的土地供应量是天量，全部土地在供应，土地又很便宜，所以盖了一片全是房子，供大于求，肯定这个房子也不好卖，降价就卖不动了，好几年一直都维持在四五千块钱。

你看重庆的情况其实跟潍坊差不多，也是价格不贵。它就是这么一个原则，我们说的低价到房价的三分之一，这样基本上从而能稳定住房价。但是我们如果参照这个指标看看前两天四方拍的这个地，5860，还有中海杭州路5820的，那这个房子卖多少钱？就得一万七八吧，但是现在那边的二手房就九千最多一万吧。

现在老四方拆迁，补偿价都超过9000，好家伙，动不动就说以前只住蜗居的二三十平的房子的老居民只要加个三四万就可以住进六七十的大房子，这么高的成本，开发商能滩过来么？政府肯出钱么？

青岛去年四季度开始上涨，肯定不能是北京那个涨幅：北京一万二买的，半年工夫就一万六了，这是30%。青岛可能小一点，大约10%，低一点5%， 高一点的15%，中海国际社区去年春天八千五左右，现在已经接近一万了，我去年好几次说去年是个买房的好机会，当时大家都没当回事。

去年年底都开始涨了，尤其今年过完年就开始着急了，频繁来咨询。我说你去年怎么不买？去年没有钱啊，过完年就有钱了，我说你这个年终奖发的够多的。这当然是托词，本质是：人们都是这样，买涨不买跌。现在实际上整个三月份，无论是青岛市场还是新房，都是恐慌性抢房了，赶紧签，你看尤其是市区，基本上都是光盘，价格比以前贵，抢不到房子都急得哭，万达300多套，万科城300多套，当天就光。

现在又要大拆迁，又要涨地价，又在查大货，又要增加税，你说今年的房地产的局面还能好得了么？