笔者去年有句话，叫做：当很多年以后，我们回忆起来，才发觉发布限购令的2011年1月，乃是中国地产业的转折点。

两年已过，现在来看，真是如此。

在此之前的十年黄金期里，地产业是几乎没有风险的，与一般的商业规律正好相反。囤地越久，工期越长，房价越高，利润越大。海尔路某项目，老板党校出身，对地产一知半解，再加上地皮问题不少，还缺钱，所以拿地好多年，开发不起来。后来经过一番折腾，在8年后中终于把房子盖起来，原来拿地时只想卖个三四千元，后来卖到来了一万五，暴利满钵，狂喜连连。

现在不行了，最根本的有一点，就是房价停止了无限上涨阶段，进入波动期。具体来说，有时会涨，有时会跌；有的地方会涨，有的地方会跌；有的楼盘会涨，有的楼盘会跌。

有人说这不是很简单的道理么，确实是。但是就是这么个简单的道理，到了现在，还是有无数购房者和开发商都认识不清楚。有人看了温州和鄂尔多斯，就认为中国楼市要崩盘了；有人看到北京房价上涨，就认为明年３月要暴涨了；有人买了房子，跌了就要找开发商闹。

以前日子好的时候糊里糊涂的发财也就罢了，再若认识不清形势，以后的苦头只能自己吃了。

除了房价波动之外，其他条件也发生变化。

从成本角度来讲，利润空间有限，房价不涨的年代，地价未必不涨，其他成本未必不涨。这就结束了房地产业的暴利时代，如果你成本控制能力不强，在价格战之下，就会很被动。做这个行业，一样会有亏损，一样会烂尾，一样会关门。

从市场角度来讲，购买者人群变小，不再是全民炒房时代。更多要靠刚性需求。即便是有炒房的，也不是人人都赚钱了，一样会像股市一样赔钱。

大家都指向刚需，竞争必然加剧，况且刚修并非很有钱，所以定位也好，户型也好，必须有吸引人的地方方能胜出。

从资金角度来讲，融资成本变高，当这个行业的利润降低的时候，对外界资本的吸引力便会大大降低，高融资成本的钱是支撑不住这个行业的，温州的楼市崩盘根源就在这里。

所以，整体环境的变化，使地产行业进入了风险时代。

在这样的变局下，对于开发商而言，在经营模式、管理体制、公司运作等各个方面都要做大调整，以适应新形势的变化。

就一个具体项目而言，在拿地、定位、成本控制、推盘时机、销售定价、顺利交付、后期物业等等诸多方面都要形成一个完善的流程机制。

核心就是，要对地产行业本身规律的一个尊重。

拿地之前就要算清楚，可以用来做什么，如何定位市场。拿地时不能再靠冲动，钱多了就敢抢地王。不管以后的消化问题。

拿到地要仔细调研市场，到底做什么产品，细化细节，形成卖点。定位要准确，不要靠拍脑袋。

这样的例子比比皆是：中海冲动之下，８０００多拍下地王，而后坐等市场，然而费了几年力气设计出来的竟然都是２００以上的超大户型，在一个二流的地段做了个一流总价的产品，推出的时间节点也比较差，最终的结果只能滞销，没有其他方法的情况下只能是直降百万，放血逃生。到如今大户型依然剩余很多，这项目哪里有利润可言？

销售时要根据客户的兴奋点定位宣传，找准渠道和触动点。

浮山后的鹏利南华公寓是典型。该项目位置不错，价格不高，但总是滞销，除了销售能力一般外，主打点本身就有问题，主推点居然是地铁房，其临近的地铁至少要几年后才能动工。８０后的董事长操盘水平让人惊诧。

还要根据地产周期，踏准节点，定好价格。

最典型莫过于和记黄埔青岛小港项目。该项目也是李嘉诚囤地之典型。结果错过了最好的０９年和１０年。拖拉到１１年底才开盘，偏偏做的又是套均１７０的大户型，然后再开一个１７０００的均价，于是开盘即难销，然后换代理，还是不行，再降价到１５０００，反应平淡。实在没有招了，只好１１０００,甩货了事。多亏这项目拿地便宜，否则如何脱身？