李村中部：配套比较完善 容易堵车

再就是李村的中部，这个位置主要是两家大开发商，一个是中海国际社区，再就是万达李沧广场。还有一个小的，比如说鲁商银座也有几栋小楼，中央公园现在正在盖。还有卖得比较艰难的东方公园世家，实际上这几个盘位置都非常好，整个李沧中部是一个配套非常齐全的，交通非常方便，你要到哪里去都可以，本地就可以就地消费，包括通行到全青岛的公交系统全部都有，这是一个最方便的区域。当然它的价格也是李村最贵的区域。

去年12月份中海国际社区均价9200开的盘，效果一般，成交率不到100套，今年春天推出了一个送厨房的活动，把价格落到8500左右，就出现了热销，给万达形成了一个巨大的压力，万达就卖不动了。所以今年春天后万达抗不住了，万达把价格从9500回落到了8500左右，然后万达又开始热销了，所以说8500是这个区域上半年的生死线。东方公园世家也抗不住了，从9000多回落到了9000以下，它前面正好是李村公园，风景非常好，你对景观要求比较高的话，可以现场看一看。

这几个楼盘有优点也有缺点，优点就是交通配套非常方便，但是缺点非常明显，容积率非常高，全是高层。再就是相对比较嘈杂，它和商业结合得都比较紧密，周边街道人也非常多，容易堵。这就看你的选择偏好，你说我就喜欢热闹， 可以选择这个地方，有的人我喜欢清净，这不是最好的选择，而且价格上相对来讲比较高，最便宜的八九千块钱，总价相对比较高一些，在李沧最高的一个位置。

还有相对偏东南的两个小盘，南海花园和秀水花园。你看广告，南海花园就是死活不变、重复打的让你吐血的一版广告：地铁线上的公园洋房。其实不是洋房，是小高层。最大的问题是地势低，基本是在沟里的盘，旁边还有个修了一半的桥。而且户型很差，这是鲁信的死穴，有套二户型近110平，总价一下子就高了。所以销售也艰难。秀水大多是保障房，广告做的少，基本都不知道。

李村北部：供应量很大，需仔细筛选

然后最热闹的，现在是李村的北部区域，在金水路以北的地方，这个地方楼盘相对来说比较多一些，主力是嘉凯城时代城，旁边还有伟东幸福之城，再就是青山绿水，也是卖得比较难的，现在也销售差不多了。东边有春和景明的尾盘，再往西算的话就是蓝山湾。

去年这个情况下，春和景明首先在这个地方等于是打响了第一炮，在当时说相对来说是比较好的机会，7200也是比较便宜的，它也是准现房了。热销之后的价格往回上，到了7600，又反弹回来了，在这种情况下，伟东幸福之城三期开盘的时候把价格拉回来了，均价8000。 有一个朋友当时要买，我说你等一等，他说这个房子只有300多套了，很紧张，就交了钱，交钱之后8000多买的房子，底下是商铺，上面两栋楼，旁边是路，比较嘈杂， 优点是坐车方便，318、363都在这个地方能坐上。

然后时代城就放出价格来了，他也签完合同了，然后回家就挨老婆骂了，多花了几十万，退不了了。因为蓝山湾的均价大约是7700左右，时代城最后的均价比它落下来差不多1000块钱。按照春和景明、幸福之城和蓝山湾形成的这个价格底限，时代城的定价大约应该在7500左右，这样一个价应该是一个不高不低的价，跟这几家都平了起来，因为它的位置稍微偏北一些，因为它是一个大盘，规划比较高一些。但是由于它的销售压力比较大，所以他把这个价格一下子落下了几百块钱，不到7000。但是它的户型定位不太准确，如果户型定得小一点，更紧凑一些，我相信它不是当天86%的去化，它应该是百分之百。所以说买它的人，就相应的捡了很大的便宜，6000多的价格恐怕在这个区域再不会出现了。当然它这个定价也跟城阳区南部的楼市的变化有关系，因为城阳区南部打得非常激烈，中铁华胥美邦、天泰城价格都很低。针对于开发商来说，这个成本压力是非常大的，但是对购房者来说，可能是一个相应的机会，因为你差两站，差了十几万，你在旁边说的这个贷款利率，那就是20多万。你现在随便一个小年轻， 20多万是个什么概念？你要省吃俭用多少年才能拿出来？所以这个账是要算的，你的选择权就在于你一念之间钱就有了，一念之间钱就没了，

下一步这个区域整个的供应量是比较大的，因为伟东还有四期，现在来看速度比较慢，蓝山湾的楼盘也不少，包括蓝山湾旁边还有一个大的经济适用房，文昌路20多万的保障房的崛起，这个压力还是比较大的，嘉凯城时代城本身这个面积又很大，总体193万平，春和景明已经卖完了，将来这个区域的供应前景还是比较多的，可以选择的余地比较大。这个地方将来可能交通往北移，将来这个地方地铁靠的机率比较小，不要轻信开发商，但是有一个优势，就是说这个地方公交车发车点会在这个地方，你可以坐上始发车，你要看明白。

李村西部：小盘为主

然后是李村的西部，重庆路这边，有一些经济适用房为主的小楼盘，两三万平。现在相对大一点的是海尔优城邦，60多万平。因为这个成本比较高，所以它一直迟迟开不了盘，到现在一直没开盘，关键看它的定价。还有一个老盘卖得比较差，东城水岸，这个地方离市区确实是最近的一个地方，恰恰它的交通不是很方便，如果你去看河南庄这个地方，公交车过不来，地铁过不来，很偏僻，实际上它离市区最近。现在宝龙过去了， 对商业配套有所提升，但是你要是说交通的话，可能将来还要依靠自己有车的才行，这个楼盘相对来说比较少，可选的余地不大。

你将来想坐地铁的话你就选择中间，比如说中央公园，中海国际社区，它是个双地铁，本身这个交叉口就在这个地方，但是你要说向外围走的话，尤其是像东李，你必须要考虑建立自己的交通系统，如果建立不起自己的交通系统，你会很辛苦，这是我们说的李村楼市的一个状况。