要看清楚青岛资源地产存在的问题，必须先看清楚青岛这个城市存在的问题。

目前市南、市北、四方总人口超过150万，而总面积不到100平方公里。面临着未来的城市危机。摆在眼前的就有四大难题，解决不了这四个问题，所谓宜居城市，都是画饼。

第一是房价偏高问题：青岛人收入低，而房价高，就是有限的保障房和拆迁房也基本上流到本地老居民那里了，外来城市新生力量往往成为房奴，重压之下哪有活力发展创新？

第二是汽车拥堵问题：目前每年增加20万辆，如果再不限制购买，必将成为堵死城，再加上这个城市本身就有规划上的重大缺陷，高新区那些马路却是空荡荡。更使主城交通雪上加霜。

第三是空气污染问题：阴霾天气几年里由十几天增加到百日以上，再少见风清云淡，青岛所谓的气候优势被大大淡化，全青岛的人都有住在内陆城市的感觉了。

第四是淡水供应问题：发展工业和城市发展必须要有大量淡水保证，所个以沿海的大城市大都在河流入海口，而青岛没有这种资源，只能靠引黄河水。而大沽河水没有充分保护和利用。

这四大问题要缓解，必须把城市人口和产业疏散出去，形成大青岛的多中心格局，学习一下成都和重庆，把大量土地解放出来，低价出让，让楼盘大量上市，从而稳住房价，办公、上班等就近解决。

把产业和工厂转移出去，带动新城区的形成，人口自然扩散， 而减轻主城区压力。把市政府搬迁出去，带动城市中心转移，不要再在海边搞什么300米的高楼了，也不要再搞多层变30层的大拆迁了，要知道，市南市北两区每平方公里的人口密度已经超过2万了（而以舒适著称的成都最密集的区只有8000人）。

所以我们看出问题来了：前海一线板块是价格高和人车拥堵的问题，温泉板块是配套和价格高的问题；西海岸板块是地价高和需求不足的问题；湾北板块是完善基础设施和稳定地价的问题。而总体上还存在着一个异地推广、吸引外来人口购买的问题。

以目前相对压力较小的湾北板块为例：湾北本身就应该定义为青岛的锅底，尤其是房价的锅底，水往低处流，人往房价低的区域聚，人气足了，再发展商业、教育等等配套就是很简单的事，所以，虽然湾北来了不少地产大鳄，依然缺少三家最主要的：就是恒大、碧桂园和世纪金源，因为他们才是真正能把气势做出来，当一个盘一年干掉几千套的时候，便宜过自己盖房子的时候，何愁不热销？何愁人不聚集，何愁城市发展不起来呢？可惜目前的几家开发商都没做到。

一个有利于房价稳定的时代正在到来，而对于青岛而言，如何盘活胶州湾沿岸300平方公里的盐碱土地就是关键，政府必须下定决心，提前做好规划，对胶州湾北部的土地有足够释放，让更多的开发商进入这个区域开发，使这个区域的房子成为青岛供应量的爆发点，将足够的购买力留在此处，起到青岛楼市稳定阀的作用，否则，在通货膨胀居高不下的情况下，仅仅靠行政手段压制房价，只能起到一时的作用，长久来看，难免出现反弹，到那时，政府岂非 更加尴尬？

与其如此，倒不如适当利用这些资金，用胶州湾北部的广袤土地作为承接资金流动性的池子，把相关开发商的资金和购房者的热钱圈进来，这样，政府只需要启动向北部搬迁即可，当然，这需要当家人的勇气和决心。

比照北方类似城市，比如天津、沈阳和大连，都是这样做的，大连2010年出让土地总价格1200多亿，而天津2010年卖地6000万平，沈阳更是在城市周边建设了四大新城，都是采用土地开闸放水的手段，让楼市供应保持一个相对满足的状态，使供需矛盾得到缓解，而政府的土地收入也能大大增加。所以他们的房价和供需，都比青岛做的要好。

    所以，青岛资源地产的这盘大棋，在十年楼市黄金期已经结束、刚性需求上升投资地产比例下降的情况下，已经到了一个瓶颈期，要下好真不是那么容易。这需要政府的正确规划、需要企业的不懈努力、需要各个方面的密切配合，才有翻盘的可能性。