第三个板块是即墨温泉的别墅板块

这里是青岛最大的一个别墅集中区，在售的，在建的、规划的，总计超过30个别墅项目。

这个叫温泉的沿海小镇在几年前是个典型的农村，就是靠海，有温泉，但默默无闻，在即墨也是最不发达的地方。然后前任领导举全市之力修建滨海大道，打通崂山隧道，一下子使交通大有改观， 40分钟到达市南。于是，那些年大家一起在温泉盖别墅，这里很快取代崂山西麓板块，成为青岛最大别墅区。

本地有一家地产企业第一个吃了螃蟹，先做了独栋别墅，据说策划部提供了5000的价格，而W老板大笔一挥，改成了8800。这个看上去很吉祥的数字给温泉开了一个价格高昂的头，从此后，几家都定价不低，到后来独栋最高的据说接近3万，联排也都一万几。好在是卖给市南人，他们能承受的起，所以，最早的几家项目整体比较滋润。

而后，就来了一个一级土地开发企业，改变了温泉的局面。一下运作了上万亩土地，。而后众多小开发上纷至沓来，别墅项目纷纷开工。等到这些项目都出来，那将是多惨烈的一番竞争呢？

郊区别墅板块，其实全靠稀缺性，要是遍地都是，而配套无改观，就很麻烦：供求倒转，客户稀缺。于是，很多项目还没开始推广，就发现市场转向了，就是投了50亿的海泉湾，也是陷入一种经营困局，没有人来。

区域配套不足的问题不是马上就能改善，只靠打温泉一张牌，产品雷同，竞争差异化小，市场拓展不出去，这就是目前温泉别墅所面临的共同困局。

第四个板块是胶州湾北岸区域

2007年以来，青岛开始执行拥湾发展战略，人们这才发现，胶州湾北岸这片300平方公里的土地才是青岛未来发展最大的承载地，这可以容纳下又一个青岛，可以实现青岛500万大城市之梦的唯一一个较为完整、地价便宜还不占用18亿亩耕地指标的区域。

在持续每年上百亿的投资建设全国最大的高新区之后，环湾路、双高路、海湾大桥相继开通之后，胶州湾北区域实现了三年大变样。人面发现这里距离市区是那么近，而且最重要是地价确实便宜。

于是，卓越、龙湖、世茂、中信、绿城、首创、华强、雨润、星河湾、华夏幸福、中置国际等等，这些开发商纷纷杀入胶州湾北，开疆扩土，在这片荒滩上大展宏图。

而在目前限购的艰难时刻，胶州湾北岸却不时有亮点传出，2011年龙湖滟澜海岸和中信森林湖的销售引领了青岛的别墅市场，中置青岛风景开盘热销1200套也是郊区盘的奇迹。就是2012年这样冷清的日子里，几个别墅项目依然靠诱人的价格卖了个热火朝天，与价格高企的温泉形成鲜明对比。

有海有湖有河，更关键的性价比高，这个区域走出了青岛资源地产的另一种模式，确实值得其他几个区域借鉴。

综合起来看，目前的青岛资源地产总体来说面临着种种考验，或者说是在艰难的向前走。在限购的局面下，外来购买力退潮，本地购买力不足的双重不利形式下，青岛资源地产已经到了一个临界点。下一步如何走，确实是个重要的课题。

2012，新的变化是从政府新班子的新规划起来的。

资源地产艰难局面与新规划

本世纪以来，青岛领导班子已经经历了三届，届届有想法，人人有主张。梳理起来大致如下：

上上届领导班子在02年提出了沿海岸线一线展开、组团发展的思路，搞了五大组团，尽管主导者早已下台，，但还是被很多人谬赞，说这是多么有眼光的战略规划。其实这是个什么样的规划呢？就是胶州湾隧道还没做，就开通了崂山隧道，还是免费的；北部市区破破烂烂，就要去琅琊、田横搞组团；重庆路坑坑洼洼，就去修没有几辆车的滨海大道。这些就是某些人眼里的所谓超前，打个比方，就是内衣（四方李沧）料子用摸布做成的，外边（滨海大道）还在研究穿什么样金边的礼服。

而后的上届班子在07年提出了环湾保护、拥湾发展的思路，算是向里边回归，这个思路是对的，起码四方、李村的那些破破烂烂的村庄快速消失了。但在具体实施上，也是问题一大堆。最大的亮点就是环湾路打通了，这可是青岛第一条不收费的快速进出城通道。就是这么条简单的路，让人们盼了多少年？这是滨海大道、大桥隧道都没办法比的，因为前者无车，后者昂贵。你看看这条路上多少车。 比如领导换了之后，双积路因为不收费被迟滞了。显然是为了保护早已收回成本的青黄高速和车流不多的海湾大桥的收费。这就是青岛，一条不收费的路都能在利益刺激下，拖延这么多年。

然后，2011年，新班子又组成了，这次所谓新思路，就是再跳出市区，去寻找新领域，看来看去，还是02年的沿海展开，正好这几年来青岛的海边的那条滨海大道也修的差不多了，于是就有了所谓的西海岸新区和蓝色硅谷，其实不过是当年上上届的想法改头换面而已。

问题是，路还是那条路，人还是那些人，而房价早已不是那个房价。现在的问题是，西海岸和温泉的高房价能配合西海岸经济新区和蓝色硅谷的大发展么？

2012年的新规划中又增加了大青岛的东部主城、西海岸和北岸新城的三城联动。而且这次东、西、北大三城联动中的北部新城中也出现了胶州、高新区、城阳的小三城联动：

    在建设的远景规模中，胶州市将建成100-120平方公里、100-120万人口的综合性副中心城区、山东半岛物流枢纽；胶州湾北部新城将建成80-100平方公里、60-80万人口的青岛市科技创新中心；空港新城将建成60-80平方公里、40-60万人口的国家主枢纽机场、临空产业聚集区。

    这样，等于青岛在北部有了三个卫星城，当然要形成上述规模，是个长期的过程。

而本届政府还提出的一个新热点，就是大沽河流域的改造也在这边。这片区域最大的一个连接点，把整个青岛的北部串联起来，大有文章可做。

新班子的新规划明显照顾到了青岛的几个资源地产板块，甚至就是量身订做，但这些规划毕竟需要一个长期的实施过程，而目前的楼市困局却需要迅速的解决问题。