华润系列之一，区域格局升级解读

城市，让生活更美好。这是上海世博的主题，也是每个市民的希望。但是事往往与愿违，21世纪的中国，城市病日益突出，比如首都叫做“首堵”，至于其他污染严重，沙尘暴，生活在城市里尤其是城市中心的人们尤其感到一种压迫感、压力感。

这是所有城市的普遍问题，而如果一个城市在规划设计方面再出现漏洞或者滞后，就会使问题更加严重。

就拿青岛来说，自然环境虽好，但城市规划上却有个巨大的缺陷，就是城市优势资源基本集中于市南延线，导致南北交通压力巨大，核心区域每天早晚的疏散能力备受考验。

城市尤其是市中心之所以价值高，是因为它集中了太多的优势资源。但是正因为如此，大家都奔向这里，反而使其变得拥挤嘈杂，城市价值反而有所缩水了

人住在城市里，享受不到城市的便利，反而感觉寸步难行，感觉喧嚣浮躁，感觉人生很累很疲惫，归结到一句话就是：采得百花成蜜后，为谁辛苦为谁甜？

就实际来看，青岛市南CBD至少有两大问题，无法解决，一是停车问题，由于项目的容积率过高和过去的地下规划问题，停车位严重不足，甚至有的写字楼只能靠楼前的一点巴掌大的地皮来停车，让有车族产生一种恐惧之感。

还有白领们的一日三餐也是大问题，早饭可以省略，午饭就躲不过去了，但是，看看这个青岛顶尖商务区的庞大身躯里的众多白领们，你不由叹息，他们竟然很难找到合适的吃饭场所，只看到街头无数临时小摊贩，叫卖之声此起彼伏。

这些问题和弊端，都需要改变，改变靠什么？靠的是城市功能的复杂化，就是要借助城市的改造，把这里由单纯的商务中心变成商业中心。山东路南端的潜艇学院改造的华润中心项目，有望成为实现这一转变的典范，实现城市功能升级。

具体来说，靠两个东西，首先一个是地铁，这是商业中心的交通基础。

青岛的两大地铁线在此交汇，向四个方向延伸而去，成为未来青岛新式交通的核心，无数人流依靠地下，到达西镇，到达台东，到达崂山，到达市北CBD,到达中韩，到达新都心，到达李村，到达沧口，半个小时覆盖青岛70%以上的市区人口，这就是地铁主中心的商业价值。

为什么地铁物业价值高，因为无论是私家车还是公交，都无法解决城市堵车的问题，当时间一分一秒在拥堵中溜走的时候，地下呼啸而过的列车产生的价值就会体现在它正上方的物业上，无论是商业或者住宅，都是如此。

其次是内部规划，华润中心的成熟的综合体规划，无疑将使以万象城为主的商业中心和华润大厦为主的写字楼、一级其他酒店和公寓，还有悦府豪宅，形成一个完整的城市商业功能体，上述提到的两大难题，无论是停车位还是就餐，都可以迎刃而解。而综合体中商业动线的设计和闽江路的打通，都将使这个区域的商业价值潜力得到有效发挥，再加上南边中铁中心、北边巴黎春天等邻近商业体的互补和差异化竞争，一个新的商圈已经呼之欲出了。无疑万象城就是这个商业中心的核心。

再对比香港中路商圈，就商业氛围来讲，目前要超过这里，但是未来的交通优势，则差了一半。而对比市北的中央商务区，无论商业氛围还是交通，都不如这个区域。

所以从商务中心，到商务商业的双中心，在华润中心的大幕拉开后，便指日可待了。