久作宅男，终有机会去著名的乳山银滩一行，去帮人看看项目。一路向东而去，到得乳山市区，南拐银滩，遍地楼盘，不见人影，加之春寒料峭，现场可谓，冷冷清清，凄凄惨惨戚戚，不由慨叹，这是个神马世界？

规模庞大，空城一座

目前在银滩开发和建成的项目总共超过一百个，已经建成的面积达数百万平米、几万套房源。别墅到多层、小高层、高层都有。但就房子套数，已经初步形成了一个县城的规模。楼盘数量甚至远超乳山市区。沿海的一条空荡荡的路上，可以看到几十个售楼处。

最大的问题是入住率极低，现在去看，绝对不到10%，夏天可能会高一点，也不会有太多人。这样的季节在路上基本见不到人，甚至很多楼盘尤其是别墅盘长满荒草，十分荒凉。夜晚漆黑一片，标准的一座鬼城。

而后导致的一个严重不足就是配套无法完善。在众多住宅里也配套的不少商业，比如门头房，但由于入住率低，无法养活商业，导致众多商业关门大吉。如此恶性循环，更使配套无法形成。

房价上涨   销售艰难

 乳山银滩房价一直在稳步的上涨，即使去年经济危机的时候也一样。从七八年前的1000多涨到现在的价格：砖混结构的多层基本都是4000到5000。框架结构的高层主打海景，基本在6000到8000多，个别的海景带装修、带20%返还的小公寓的单价突破10000元。

因为入住低，大量二手房出现市场上，很多价格只有三四千元，对一手房再形成冲击。当然，就是这个便宜的价格，依然卖不动。

    2011年初的限购令等调控政策对乳山银滩打击很大。本身这里更多依赖投资性、外地购房者，但限购和限贷政策一出， 很多楼盘的客户群消失。

2011年，整个银滩几十个楼盘中，能达到销售300到500套的也就五、六家而已。多是以多层小户型为主，总价20多万的楼盘。总体上几十个楼盘据估计去年最多也就销售三四千套。

而价格比较高的高端盘只有长城文华苑，该盘投入大，沿路高速做了数百万的户外广告，售楼处也讲究，去年五一开盘，以三四十平的酒店公寓为主，单价10000上下，首付五成，其余由开发商扮演银行角色贷款，十年还清，在这样的政策下，该盘去年去化四五百套，回款不到2个亿，号称去年银滩销售冠军盘。

全靠代理，受制渠道

楼盘无本地客户，全靠外地代理商输送客户，在销售艰难的情况下，代理商趁机拉高代理点数，目前平均反点加溢价的基本在总房价的20%左右，甚至还有25个点。而开发商没有办法，只能拉高房价以应对代理商的压迫，导致该地房价销售不动也在上涨。

其余大部分楼盘虽然也有代理商，但都不尽人意，多是一年卖几十套。目前去看，售楼处80%都是关门大吉。剩余的基本上留一两个人值班。萧条冷落，坐困愁城。

客户结构发生变化，因为价格拉高，原来依靠的东北、西北客户比例大大降低，目前主力客户转移到浙江、上海、温州、江苏一带，这里客户购买力较强，对品质要求高，但总体数量有限，走量难度极大。而且路途远，营销成本高，代理商很难赚钱。

2009年以后，青岛客户在乳山银滩基本消失，只有个别零散的青岛人来买，数量极为有限。 

调控继续，前景堪忧

以代理商来寻求合作的名义与银滩几个开发商、代理商、销售员等进行交流，认为在调控下，将来前景堪忧。乳山配套短期很难改善，人气很难聚集，而无论短期政策还是长期政策，都是直指投资性购房。而当地无论是城市化还是工业化，都看不出啥苗头。因此，在这样的局面下，银滩楼盘销售无论短期还是长期都很难翻身。

如果再遭遇核电站修建之类的利空消息，则更会雪上加霜。所以，在目前的状态下，大家都以观望为主。此处无论投资者还是购房者，都已转移到其他区域，就是西边的海阳和东边的文登，再想想荣成、龙口甚至胶南海边的大片空置房子，这两个兄弟城市会不会重蹈银滩覆辙呢？

回想十几年前，本国为修筑三峡大坝要移民百万，为此头痛不已。现在倒简单了，山东半岛海边的大片空置房子就够几十万人生活了。所以，那些西北贫苦之地的民众，倒不如搞些生态移民过来，也能聚点人气。只是，这些买房租房钱谁来出？