如同这天气渐渐回暖一样，按照我朝太祖毛爷的说法，新春过后的楼市也有些大地微微暖气吹。

先说说市场层面，有些暖风在微微吹来。

一个最根本的迹象就是看房车爆满。据说每个网站周末都能发几十辆看房车，几千人，当然这里边凑热闹的老头老太成份不少，但真正的刚性需求也是比例不低。这个规模甚至超过09年，要是对比08年的萧条期简直是天上地下，那时能发两个车就不错了。

2006年，我国住宅销售面积全年为55423万㎡，2008年为59280万㎡，2010年为93051万㎡。2011年我国住宅销售面积累计近9亿㎡，接近2010年水平。数据也能说明问题，之所以大家还是感觉压力大，是因为供应巨大，去化比例低。

年后向本人询问房子情况的人也迅速多了起来，基本是年轻的刚性需求。综合结果来看，很多人必须在降价之后，方才有能力出手。显然，经过去年1月开始的世上最最最严厉调控政策之后，大家憋了一年，终究有些按耐不住了。这里只提醒一条，买贵了之后降价了，要认账，别再出房闹。

而青岛房价就现实来看，真正大幅度降价的还是少数，尤其集中在北部的城阳和李沧一带。也是刚性需求比较集中的区域。

在城阳一线达到5000多的价格线之后，大致可以认为这已经到达底线。毕竟不能回到2009年初的3000上下了。

这个历来竞争最为惨烈的地方，由于这两年在地价上的上涨幅度不大，基本上是各个区中最小的区域，只有少数地价过2000元，个别地价过3000元，便为本次价格战有了相对的空间。

而同样作为郊区的黄岛，虽然存量更大，压力更大，但很多地价是5000上下拿到，总体空间有限，除非以前低价拿地的开发商有腾挪的空间，近两年的地主们都是艰难度日，价格下不来。

所以目前去化快的基本都是以价换量的，抓住刚性需求的楼盘。如果能让购房者相信这个价格就是底，那么销售量回暖就是正常的事。总体上看，这股暖意是比较正常的，但力度不大。

而如果开发商挺住价格不松，最惨的就是代理商，只能坐困愁城，天天赔钱，甚至被当作替罪羊，赶了出来。

再说说金融层面，也有些放松。

而金融政策第二次调低准备金利率，说明决策层对经济下滑的担心超过对通货膨胀的担心。而其实1月的通货膨胀并不低，所以实质性的动作，比如降息是不太肯能采取的。这样对银行首套利率回到正常是一大利好。

作为这几年来调控的最大得利者的银行，在地产领域可谓左右逢源，即掐着开发商的脖子，又趁火打劫地勒索着购房者，把首套利率都拉高上去，最后的结果自然是利润高的都不好意思了。但这么搞下去，银行最终只能把其他行业逼垮。皮之不存，毛将焉附。就如高利贷者，最后没人还钱了，本金都完蛋了，也只能血本无归。

还有就是政策层面，依旧不放松。

芜湖政府在土地出让金下降一半之后，终于憋不住，继去年的海口、佛山、成都之后，成为又一个放宽政策而被中央大棒打回去的地方政府。在两会召开前的敏感时刻，搞这些动作，结局可想而知，原本也不奇怪。

随着地方政府纷纷换届，新领导的上台，纷纷烧火，提出宏大的计划。比如青岛本地号称投资9000亿，做一系列大项目，这是个天文数字，钱从哪里来？从财政中出？青岛几年来的财政收入已经从300亿到了500多亿，企业民众负担很重。从借债中出？过去三年的债务已经到了该还的时候了，难道也要拆了东墙补西墙？所以地方政府跟中央政府的博弈会异常激烈，这个主要表现在楼市政策上。而在土地价格上，博弈双方则换成了地方政府和开发商。

最后总结：所有的这些因素累加起来，让今年的楼市搞成了一锅乱炖，谁也看不清到底会发生什么、走向何方。就如王教头私走成都府一样，可能随时有轰动性的小新闻，但谁也不敢把盖子全揭开。去年虽然乱，但四季度的下滑曲线倒也清楚，但是今年，可能是季季不同，尤其是企业，随时都有变局发生。