成交总体回落逐月爬升 价格维稳

总成交住宅39300套，无论比起同类城市还是去年，这是个很不错的业绩了。

成交量从一月份的11235套，进入传统春节销售淡季的2月，成交仅为2930套。进入3月份住宅成交5492套， 4月份住宅成交5893套，这些都是加上了经济房的结果，使楼市整体是低迷状态。5月份开始开盘增多，住宅成交6416套。到了6月，开发商一看形势相对稳定了，开始扎堆开盘，于是导致新建商品住宅成交7260套。按照这样的趋势，7月的销售必将再创新高。

从大部分楼盘开盘的情况来看，大多能在开盘当年实现去化率过半，这样导致开发商的回款压力不是很大，降价的压力较小。而某些价格上升不大的楼盘也业绩惨淡，也使大部分楼盘的价格相比去年下半年算是稳定了，而个别低开的楼盘依然可以实现日光。

楼市出现比原先预想的要好的成交结果，有两大心理因素的支撑：一是购房者显然已经不对调控成功抱什么希望，该买还是买，不会再大量持币观望，政府的这只有形的手的信用已经破产；而是越来越高的CPI更导致民众对政府的不信任，他们还是把钱注入楼市，这是一个重要支撑。比如上半年热销的华胥美邦这个盘，在向本人咨询要购买此盘的六个人当中，只有两人是自住需求。

八亿为线五强产生，四家是外来客

还有一个问题自然就是企业的销售额了，五家企业领航上半年业绩榜。

万科上半年销售656亿，再一次成为楼市大赢家，而青岛也不差，依靠多个项目拿下近20亿，大约是集团百分之三的比例。下半年还有30多亿，任务依然很重，但比起其他家，就轻松多了。

鲁商成功拿下海边一线用地之后，开始陆续收获，领海正好是商业用地，成为了今年豪宅的最大赢家，收金近十亿，下半年再加上鲁商中心的住宅商业，估计业绩不会差。

绿城理想之城在错过了两年的楼市火爆期之后，今年终于姗姗来迟，开始发力。凭借其多年深入人心的产品优势，西子和御园三轮开盘之下，销售已过十亿。而胶州的紫薇由于定位问题，半年只销售百套左右，业绩惨淡。

还有一个就是中信，其在胶州湾北岸的西部延续了去年龙湖在东部的业绩，低总价加少海的景观，拿下八个亿，算是天时地利人和综合因素的结果。

反观本地企业，只有一个青建有点回归08年的江湖地位了，考了依山半岛的价格优势，也能在五强中拼的一席之地。

青岛本年度定下超过20亿目标的企业不下十几家，30多亿的也有数家，这些目标的压力将在下半年集中上演。

曾经和你看的豪宅，早已冰冻不再澎湃

应该承认，此次调控最大的还是高端豪宅市场。遭遇冰封，除了海信天悦开盘数月，成交不到十套。其实这已经是好的业绩了，很多只是一个月一两套的业绩，甚至吃鸭蛋。

而海边的豪宅的价格总体上比起去年又有了一个大的提升，比如天悦在天玺四万五的基础上已经到了五万，去年只有两万五的首府也已经过了三万，还有两三个项目的楼王户型已经超过十万。当然是有价无市当标杆用。

商业并非想象的热，压力比主宅还是要大

商业比起去年来有些热闹，但远不如想象中的热闹。很多商铺和写字楼销售起来还是相对压力很大。过高的单价和总价都阻碍了大部分人的进入，而高风险又使很多人举棋不定。借助于品牌优势，李村万达的商铺业绩是不错的。而公寓的销售压力整体宽松了很多，不限购和低总价的优势使其成为投资者的香饽饽，当然个别项目因为操盘水平一般，业绩也一般。

郊区比例上升，桥隧效果日后将显现

桥隧通车之后，环湾区域开始发热，西海岸借助隧道，北海岸借助大桥，都有大量楼盘供应。青岛楼市初步有了环湾楼市的雏形，当然，这仅仅是个开始，后边还有很长的路要走。

至于郊区五市所占比例上升，这是很正常的现象——市区受到限购影响销售减少，郊区影响小自然比例就会上升。

保障房指望不上市区太严郊区太远

保障房规划出现，限价房大量分布去了远郊区的城阳、黄岛、高新区，10009套限价房竟然只有121套在市区，很像一个闹剧，对市区需求者来说，跟本指望不上。倒是对郊区的商品房市场会产生比较大的影响，很多房子一旦无人申请，必然会放宽条件，到时会影响临近的商品房。

而经济房的申请标准依旧严格，月收入1800、单身35岁以上等把大多数人隔离在外。能够申请到经济房的大部分人根本是和商品房无缘的，所以经济房对市区商品房的冲击很小，几乎可以忽略不计。