任何事物的成功都不是偶然的，都有其内在的和外在的，宏观的和微观的诸多因素。商业地产也是，需要天时、地利、人和多种因素的促成，才能成功的塑造一个典范。

2010年3月，在华润以67亿总价悄悄拿下潜院地王的百日后，我们站在深圳罗湖的华润中心万象城里，探究一下它的成功经验。

首先必须明确万象城项目启动的大背景，就是我们常说的天时。

2001年中国加入世贸，外贸经济开始腾飞，深圳本身就是中国最大的外贸窗口，自是最大的受益者，而且其地产、金融、高科技等相关行业亦迅速崛起，整体经济实力连上新台阶。由此带动城市消费无论在规模还是质量上，出现巨大的提升空间。

火车已经开动，需要一个车头来带。

当时的深圳缺乏上档次、上规模的现代化购物中心，绝大部分商业项目显得局促、狭小，功能单一，整个商业存在“散乱差”的现象，更谈不上“一站式”购物、餐饮及休闲娱乐了。风靡全球的ShoppingMall商业业态，在深圳也是刚刚起步。所以深圳人的习惯还是高端消费要去隔壁的香港。香港虽好，毕竟不方便，而消费的第一个要求就是便利性。

在深圳这个遍地撒金的城市，此时正需要一个抓住顶层消费者，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流的商业体作为平台，来实现与国际化的消费理念接轨。

华润看到了深圳经济实力与商业“品位”之间的巨大落差，所以一出手就是40亿做华润中心，决心使之成为深圳商业的里程碑。

而这，首先需要一个土地平台，就是我们常说的地利。

华润恰恰在早些年在罗湖南边的蔡屋围几经辗转拿了这块地，内部几经争论，大型高端综合体的方案浮出水面。

项目地块应该是个好的地方，但是周边竞争对手也很多，并且不是很集中，是一个相对散的商圈，而且离大名鼎鼎的东门也不远。要实现差异化竞争和商业的升级换代，它的设计就必须跳出原来的老圈子，做到有“超前性”。

为此，华润中心尤其是它的核心万象城所有设计全部出自美、澳、港等地国际知名机构，从建筑、园林、灯光到幕墙、交通、机电等，概莫能外。整个设计周期长达1年半，有了足够的时间，才能挖掘足够的细节，才能达到最后的不遗憾。

“万象城”首先确立了在华润中心自持的核心地位，其抛弃了传统的综合体规划模式，直接将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，给予其设计规划的较大自由空间。万象城和华润大厦写字楼是两个相互独立的主体建筑，只是通过空中走廊连接。这种设计方式可以最大限度的给予“万象城”更为独立和自由的规划，完全站在购物的角度进行规划和设计，这样就避免了因为高层建筑的支撑柱体影响商业的结构，保证了万象城人流动线的成功。

　　万象城总建筑面积虽然达18.8万平方米，拥有6层商业楼面，全部通过上百部电梯连接，我们逛完这个庞大建筑用了2个小时，但每个人在购物过程中并不感到疲劳和烦琐，仔细观察，源于“万象城”每一层都有一套明显的平面“人流动线”组合，所有店面都分布在动线两边，这样保证了整个商场中没有死角。而当顾客在这个面积巨大的商场中逛时，宽阔的主动线可以让顾客很容易找到要找的店面和商品，不必劳神费力。

大型商业体实际上是一个立体空间的概念，立体的人流动线保障了每个区域和空间价值的发挥。在空间动线上，斜斜的电梯把弯弯的平面动线自然的交接在一起，基本上没有锐角或者直角的出现。六层楼虽高，却给人一个整体的空间感觉。这些动线如太极高手的出招，是立体的圆的链接，无头无尾，环环相扣，行云流水，无一点疏漏，无一点滞纳。这样人的气血就活了，而对于商业体而言，就是人流商流运转起来。

其他设计也有很多出彩的地方，比如巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光。比如将卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，顾客走动的位置完全看不到货物的物流过程。

生意模式是华润和对手竞争最基本的核心要素。作为一家战略导向型企业，华润置地确立了‘住宅开发+持有物业+增值服务’这样一种有别于其他地产公司、全新的生意模式：因地制宜，开发建设住宅与商用物业相互补充、相互促进的综合性项目，并在住宅中推广‘增值服务’，通过垂直整合来满足客户日益增长的一站式服务需求，并在原有以客户需求为导向的基础上再次进行突破性的深入，伴随集团的业务发展战略，形成竞争系统。

在招商和经营方面，也是首先是华润自己持有的经营模式保证了整个商业体的运作流畅。在选择主力店方面也是经过多方考察并最终敲定的。

以百货公司为例，Réel时尚生活百货是首次进入中国内地的百货公司，它的购物环境、商品组合和服务极具个性化，现场可以看到，位于—至四层的女性主题百货店是深圳百货真正市场细分的开始，其中20%的国际一线品牌和80%的国际二三线品牌开创了个性化女性消费的新局面。

万象城的品牌专卖店非常多，从国际一线到三线，再到国内一二线品牌都有，主要以中高档品牌为主。它有一个很别致的创新之处就是把GUCCI、LV、Dior等等这些国际大牌都放到了街面上，如同王冠上的明珠烁烁放光，对街头的人流产生巨大的吸引力。这是国内的百货业中从来没有采用过的方式。

它的另一个主力店华润万家超市CITYVALUE超级广场将采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品，建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免商品组合与竞争对手同质化。

香港嘉禾电影城所提出的超豪华贵宾厅概念在国内是绝无仅有的，这里可以容纳七家电影院超过1200个座位。

就连“万象城”溜冰场都是中国第一个以休闲为主题的奥运标准真冰滑冰场。

据说万象城这个名字来自唐朝诗人高适在《答侯少府》上的诗句——“性灵出万象，风骨超常伦”，而其中的设计和经营也确实把这句诗的含义融入了进去，真正做到了包罗万象，非同寻常。

最后总结起来看，无论是华润中心五大部分的组合，还是万象城中各种商业业态的组合，亦或是百货店中各种品牌的组合，都显示了华润团队在这些方面所下的功夫，使这个华润中心总体形成一个以万象城为核心的完整的有生命力的有机体，从而使各部分的潜力都得以互相激发和挖掘，达到整体价值的最大化。这是华润中心或者万象城模式给人的最大启示。

那么，这样的一个成功的商业体如果移植到青岛市南区，会让青岛这座城市的商业发生怎样的裂变呢？