相对于青岛楼市来说，胶州是个异数。

    这是个神秘的地方，因为他们的楼盘直到2010年才实行网签，因为隔着胶州湾，青岛这边一直不是很关注，所以显得比即墨还寂寞。

胶州房地产和其他区域不一样，是它的平台和土地资源非常多。

    它有老城区、新城区、海尔大道、少海，还有未来的产业新区板块，都有大量的土地供应出来。就是不算胶东、胶西、胶北、李哥庄这些乡镇，它也至少有三四十个楼盘在建在售，从来就是供过于求。

    胶州人是很幸福的，他们从来不用为买房而着急，他们有那么多的楼盘可以选择，他们还能享受到较低的价格，尤其是与其他县市的楼盘对比。

    胶州是个不允许开发商贪婪的地方，这里极少有日光盘，这里竞争非常激烈，土地供应如此之大，少的时候一年也有一二百万，多的时候甚至几百万。而且价格都便宜均衡，同样的地段，同样的容积率，不管你是地产巨头还是小开发商，是本地人还是外来户，基本上都是比较平等，总体上一视同仁，大家在一个比较公平的舞台上比试身手，就看你的本事大小。

总结起来，胶州是做房地产最好的地方之一，也是最差的地方之一。它进入大院的门槛低，但登堂入室的门槛高。或者可以说，胶州水看似浅，等真下去了，才发现原来很深，能淹死人的。因为这个地方，供求不再紧张，房地产最大优势稀缺性被供应量化解。

这里的土地资源是如此丰富，这里的地价是如此便宜，这里可以借重的资源是如此之多，胶州市政府投入巨资建设三里河，建设少海。新城区香港路两边的绿化带宽度和密度在青岛都见不到。

所以，无论是开发商还是购房者，对胶州当地的政府的宏观作为，应该存有一份敬意。比如最近销售很好的中信森林湖，除了产品类型是胶州独家之外，更重要的原因是把少海作为样板区。

回忆胶州的地产历史，就会发现，这里的操作非常慢，慢到什么程度呢？

一个10万平的中小楼盘，竟然可以操作近10年的时间，当初卖房的小姑娘，最后都成了能打酱油的孩子他妈。一个400套的楼盘，居然可以卖上4年，最后的结果是，代理公司实在拖不下去落荒而逃。

能否找准定位，顺利走量就是胶州楼盘最难实现的目标。即便是大鳄。如果你没做好产品，没有搞准市场定位，没有打动客户的东西，最后还是挫折连连。

所以，败走麦城的例子比比皆是，即便是大鳄，也一样被卡住喉咙，吃不了咽不下。

03、04年间，最早的青岛来了个叫叫宝克的公司，据说是玩游艇的，跟在中房、环宇之后。搞了一个诺贝尔山庄，当时才买1000多元，后来就把市场瞄准了青岛，据说好不容易把房子放出去了，但是，直到今天，这个盘到了晚上还如同一个鬼楼。

04、05年间，当年全国扩张的黑马顺驰，杀入胶州东南角，拿地30万，做蓝水假期，当时的目标是06年全山东做到100亿，青岛至少三分之一。而直到今天，七年过去，已经变成路劲的蓝水假期才卖了1000多套房子，还有众多土地等待开发。

06、07年间，从香港来的香江地产运作胶州湾财富中心项目，由于产品和运营上的缺陷，使之成为继KK香港城之后，又一个不成功的商业项目。

08年的胶州，几乎没有降价，大多数在胶州炒房的人没有很受伤，但也没有暴利，新城区就是4000左右，海尔大道就是3000上下，那时每个售楼处基本就是一两个人，甚至很多老城区的售楼处只放一个村姑、大嫂甚至大汉、大妈卖楼，一切以节省成本为第一，常常让买房者误以为走错了地方，销售自然停滞。

09年的胶州市场的恢复，也是非常缓慢。当年夏天，别的地方已经如火如荼的时候，见到一位本地开发商的销售员自豪宣称，我们盘现在一个月都卖10来套了，真牛呀，要知道去年可是一套不套呀。而在价格上，老城区还是有很多楼盘卖2000上下。

到了09年底，胶州楼市才算整体回暖，价格才有了一个上行，新城区普遍过了4000，而水岸府邸第一次把它前排看水景的楼座上调到6000以上。

真正的转变来自秋天的绿城紫薇广场开盘。均价6800，套均面积150的大户型，整体销售不错，200多套，让整个胶州楼市开始释放通胀以来的涨价压力，于是在年底的一两月间，周边楼盘基本上调了1000多元，都把价格拉到了6000。

可是，在这之后迎来调控，就是绿城自己，销售速度也明显慢了下来，显然胶州的购买力有些力不从心了。于是高价之后的售楼处都没什么看房的人，置业顾问们甚至打起了牌。这也算是绿城带来的副作用吧。而紫薇广场这个以胶州市花命名的楼盘，还有8000套呢。而且它和中信的产品多样化不同，只有高层，它会重蹈蓝水假期的覆辙么？

根据权威统计：2010年，胶州全市成交商品房13700套，133万平，占全青岛1360万平的十分之一；其中七成为胶州本地客户，一成为胶州以外青岛其他区市客户，两成为外地客户。

也就是说，胶州和胶南不一样，很难依靠外来客户，主要还是本地人，可是这个全部人口只有80万、市区人口只有30万的又在大力推进旧城旧村改造的小城市，还有多少挖掘潜力？

如果你觉得你的公司在销售上很牛，你可以放马胶州，那里可以让你一路绝尘；如果你觉得不行，那就要小心谨慎吧，那里很可能会让你身陷其中！