七区和五市是否会出现冰火两重天的局面？

限购令的关键是如何认定买卖双方的标准，就是哪些人和哪些盘是在限购标准之内的，所以要仔细看细则。

    比如由于七区五市的认定标准不同，导致很多疑问：

一个市南家庭在市南有了两套房子，他是否可以去胶南买？

一个胶南家庭在市南有了两套房子，他是否可以去胶南买？

一个胶南家庭在市南有了两套房子，他是否可以去市南买？

一个胶南家庭在胶南有了两套房子，他是否可以去市南买？

一个市南家庭在市南和胶南各有一套房子，他是否可以去市北买？

一个市南家庭在市南和胶南各有一套房子，他是否可以去胶州买？

这些问题不知道谁能回答清楚？这可是关系到众多人的利益的问题。而且证明如何出具？七区是否联网？这都是要解决的问题。

如果五县级市不限购的话，而七区又执行严格的话，那么无疑将形成冰火两重天的局面。市区和郊区的成交将出现一边倒的局势。尤其是相对于七区一些放量的区域，压力自然不小。仔细分析，也就李村的本地首套刚性需求比例高，其他区域或者第二套、第三套；或者外地人来，都会受到巨大影响。有些企业在资金压力下，会如何应对？

而2月初的加息说明，1月的CPI还是很高的，尽管统计局修改了统计方法，大家还是有通货膨胀的压力的，也就是有买房保值的冲动的。这样的需求去哪里释放？七区不让买，自然就是五市了，尤其是离市区近的胶南、胶州和即墨。

如果郊区火了，市区冷了，那七区的领导们会如何反应？

商业和住宅将如何分化？

在限购住宅而不限购商业这样的大背景下，商业地产和住宅地产之间将出现怎样的分化？尤其是酒店式小户型公寓会不会成为投资者新宠？这些都是限购严格执行之下的一条出路。

毕竟货币政策的还是比较宽松的，这么多资金总还要寻找出路，由于商业体量的增大和写字楼市场风险的难以控制，近一两年来，市区很多开发商纷纷搞起快乐酒店式公寓的开发，从而使这一产品形态在市区的分布比例大大增加，比如万科金色、保利里院里都有比较多的公寓，更不必说万达广场、鹏利南华这样的综合体项目，而香港中路沿线的高端综合体，比如中铁、远雄，这样的公寓更是必不可少。

青岛由于其购买人群的分布，使小户型公寓一直是投资的滑铁卢，香港中路一线的早些年推出的三度空间、瑞纳康都等产品很多目前单价还不到两万，增值幅度远低于同地段住宅，为投资这些产品蒙上了阴影。

至于商铺更是复杂也更具有风险，动辄几万一平，宝龙在城阳的败相，更要求人们具备专业的眼光，否则在这样的局面下，投资者再盲目，必将被套牢。

限购令主要影响那些市场和客群？

首先是高端住宅，高端住宅销售的好坏，是本论调控标志性的晴雨表。

因为很明显，以青岛高端住宅目前的价格，能拿出几百万的人至少有两套或者以上的住宅是基本没有悬念的，所以限购令限得就是这些人，如果这些人还能再买豪宅，那就直接说明，本轮调控失败了。

青岛豪宅目前存量还是比较大的，相对于鲁商领海这样的商业性质的豪宅，海信天玺、鲁商首府这样的纯住宅则压力大多了。可以肯定的是，首府和龙湖开盘十几亿的辉煌在目前已成云烟。

其次是黄岛、城阳这些外来购房者比例比较大的区域，就看社保和纳税证明如何把关了。

最后是改善性需求，尤其是市北、崂山和去年飙升的新都心的价格，都不是刚性需求所能拿下的，一二百万的总价，在首付和利率都提高的情况下，很多人会观望会退缩。

供应量持续之下如何回笼资金？

我们首先看一组数字：2010年青岛全年房地产开发投资602.4亿元，增长31.1%。全市商品房施工面积5058.4万平方米，增长17.4%。新开工面积1712.4万平方米，增长28.8%。商品房竣工面积1020.5万平方米，增长25.3%。全年商品房销售面积1360.7万（其中住宅1210万）平方米，增长7.8%。

这些说明，尽管去年销售火爆，这么多住宅都卖了，但是今年的供应量依然很大，必须快速销售，否则很多开发商会遭遇资金压力。尤其是一些押宝在市内七区项目上的开发商，如果严格执行限购，他们能熬一年么？

还有一个问题，就是去年拿地的开发商，尤其是地王项目，如何开发，快走还是慢走？确实是个两难的问题。在去年青岛地价暴涨的基础上，市场如果变冷，销售趋向艰难，价格不再走高。这样两重挤压之下，不但地产的暴利将消失，很多地王项目甚至面临亏本的风险。

很多开发商将面临回笼资金和舍弃利润的艰难选择。

地产巨头会如何表现？

万科2011年1月的销售突破200亿大关，在这样的时节取得这样的成绩，真是让人有些尴尬。怪不得王石年初就要求万科今年销售不能过1400亿，而郁亮出席了温CEO的座谈会，据说还提了五点建议，不知道还谈了啥？

众所周知，万科的销售速度是要求快的，月度必须消化60%，而价格制定是很灵活的，拿地是很便宜的，所以，万科今年的表现比较关键。

绿城老板宋卫平先生09年底曾经挑战万科，经过去年的调控，宋先生看到了差距，口气大大软化。而绿城在去年那么宽松的市场上都是压力巨大，今年又会如何呢，尤其是青岛35亿的销售目标，将如何达到呢？确实值得关注一下。

还有一个企业，就是09年的单盘销冠万达的李村项目建设已经如火如荼，去年宝龙在一定程度上扮演了李村价格稳定器的作用，而今年会不会是万达呢？

最后的总结：2011年楼市最大的问题是，对于那些有房又有钱的客户来说，即便是降价了，他们也不能买；对于那些没房又没钱的客户来说，即便是降价了，他们也买不起。