本次调控的时间点没有任何悬念，两会之前必出新政策，否则就目前楼市的火爆形势，高层没法交待，历次调控积累的政府信用将破产。

但是出来这个号称国八条的第三轮新政策，其实水平很差。

这不是个治本的政策，甚至连标都治疗不了，透过这个政策，只能让人看到本届内阁的无能。

要解决中国房地产的问题，必须从钱、地和保障房三方面入手，可是我们仔细看看这个八条，关键的三个问题上还是语焉不详。货币的问题可能需要金融政策，不是单纯房地产政策就能明确。可是在土地出让方式和囤地不开发方面还是老调子；至于保障房，到现在没有个比例或者足够硬的措施，所以调控了这么多年，长远的效果根本就是一个烂字。

国八条的核心在于限购，其他二手房的税增加会对二手房主形成一定冲击，二套房利率提高也会形成一定阻碍，房产税也有一定的心理作用，但最关键的还是不准买的限购令。

总体来看，无非三种结果：用一个形象一点的比喻就是空调、风扇和冰箱。

空调就是调控成空，如去年一样，地方政府无人执行，楼市依旧按照上涨的规律运作，这是开发商最希望看到的。当然，空调将导致后边更严厉的政策。

风扇就是刮了阵风，也起了作用，但时间和效果有限，楼市整体热度还是不减，只是有了风，有了空气流动，让人不闷热了，这样既能对上边有个交代，又不影响政绩和GDP，所以这是地方政府最希望的效果。

冰箱则意味着过热的楼市被冻住，大幅度降温，成交冷落，销售困难，价格僵住，有些开发商资金压力渐渐增大，这是中央政府希望的，却也是地方政府最不希望的。

让我们来看看过去的一些经验：在2010年10月实施限购令的城市中，只有南京、深圳和福州三个城市涉及到了存量限购，其他城市都是增量，而就是这三个城市，其四季度的成交量表现却是差异极大。

从图中可以看出，南京就是空调，深圳的11月是电扇，而福州的12月则成了冰箱。

而在政策相对严格但又有一定弹性的情况下，地方政府一定会审时度势，来根据自身利益决定执行的严格度。青岛这一轮之所以行动如此之快，当然与去年一、二轮调控不作为有关，估计是受到了有关部门的压力了，所以这第三轮就成了急先锋。

所以，2011年，在一定程度上，房价不是总经理说了算，也不是总理说了算，而是市长说了算。

地方政府本身也有两个利益点，一个就是高价卖地和税收等，这都需要地产市场火爆，否则招商都难。但还有一个就是乌纱帽的问题，以往历次调控都落空，就在于此。因为全国至今没有一个科级干部因为房价控制不力而倒台。而自胡董事长和温CEO上台八年来，只有两次是比较成功的做到了雷厉风行，就是控制非典和山西煤改，这两次都是以大量乌纱帽落地为代价的，可怜的学农同志两次都赶上了。

本次如果在处理官员上还如同上次一样，那么调控无非就是风扇甚至空调的效果，而如果对执行官员动了真格的，很可能就是冰箱的效果。

所以，这一轮调控，没有什么比执行更关键的东西，而这，要看中央和地方政府的博弈的结果了。