十一之前，领导们坐上刚刚开通的761路公交，从市政府到了高新区，也算是对过去几年重大计划的一次最后的检阅吧，毕竟这一届班子手里启动的拥湾发展的大幕已经拉开且无可回头。

    这个十月将很热闹，不管是中信的奠基还是总部基地的圈地，不管是星河湾的拿地传说还是绿城和龙湖的开盘，都让人把目光聚集到胶州湾北岸。

    而说到胶州湾北岸的起步实际上是深圳卓越，

这个要从06年来分析，当时闲翻《青岛日报》，看到有流亭虾池区域有140万平米的土地出让，咨询了一下当地政府工作人员，了解到卓越要来。当时来看卓越到这个地方来是冒很大风险的，当然它更大的目的在于为上市而圈地。
  胶州湾北岸这个区域真正的得到改变，是自从08年开始拥湾计划以来，首先是做这个基础设施的建设，这个主要是政府在做，进展非常快，去年有一个基础设施的双百日会战，今年也有一个双百日的会展，这是真金白银在往里砸的，去年以来一直在这个地方跑，看到这个变化确实很快的，这是一个特点。

第二个特点是大客户进驻的比较多，卓越是一个，然后龙湖也好，世茂也好，中信也好，绿城也好，这些开发商来了以后，它整个的平台起点就比较高一些，拿的地比较大，产品的营销动作也比较大。
  下一步的风险，就是它在价格上升得基础上一下子放大了供应量，包括卓越现在价格也拉得很高了，但是它现在整个的产业，整个的这一片，不是耕地的土地大约是400平方公里。我们拿出四分之一土地来建这个城市住宅和公寓，按照平均容积率一点五倍的话，大约能建1.5亿平米的房子，如果我们一个人30平米的话，可以住500万人，这就是胶州湾沿岸土地的容纳量，也就是说它的量是非常大的。

它的优势是什么？它现在和市区有一个价格差，这个价格差就是所谓的投资价值，就是卖点。

卖的便宜的话，还可以辐射更大的人群，未来依靠两个支撑因素，就是第一要等高新区起来，第二个红岛新区的建设，整个区域人口的聚集，这样新城形成，配套完善，商业兴起，城市价值就有了。如果人口不聚集到这里，光靠投资是不行的。
   青岛本身是比较开放的，面临着一个很大的变化，海湾集团、青钢都要搬迁到很远的郊区去，原来你呆在这个城市你可以在它附近上班，如果你是在工厂上班的话，在青岛你只能住郊区。

还有以现在青岛每年10万辆的汽车增加的话，青岛早晚要堵得很厉害。

青岛现在已经到山东路也好，到李村也好堵车都非常的厉害。我算了一下308国道旁边，未来几年李村会增长600万平的项目，主要分布在308国道旁边，这些人未来基本上都会买车，青岛的布局就决定了是一个堵车的城市，比北京还要堵。

鼓励买车这个政策是有很大弊端的。目前为什么现在花这么大的潜力来改造老城，青岛市的单行线这么多都在老城区。原来六层的房子，可能这一层只有两户有车，将来改成30层的可能20层的人都要买车。这么多车如何停放和行驶？所以，老城区改造完了就是堵车之城。

当年的市政府东迁，是因为俞正声有这种眼光。很多人觉得，现在市政府搬到红岛，这怎么可能呢？再过几年看一下，逼到这一步了不迁也得迁，现在这样的声音还弱一些。
  青岛人都是很恋旧的，“宁要市南一张床，不要李村一间房”，这是老的观点，如果不是房价逼着的话，靠更新观念的话这个是很难的。
  向北，只有向北，青岛要发展没有别的选择。