李村不是村，而是个县城，原来崂山县的县城。但在老青岛人的眼里，就是个村，绝不屑于光顾的。他们看好的是台东，尽管台东的消费档次也不高。

原来的三家维客、利客来和北方国贸也是相安无事，最多来个佳乐家，三家更多是跑到郊区去扩张，本地也没什么大作为。

而目前的问题是，政府的目的很明确：李村要做青岛第一商圈。高希希的电视剧里我们看到是陈好版的貂蝉变村姑，而现实中正在上演的是李村版的村姑变貂蝉。而且就在两三年里就要实现。貂蝉变村姑很简单，是因为陈小姐没有减肥、整形的结果；村姑变貂蝉难度就大了，这个是本质上的升级换代，不是注射一点玻尿酸、肉毒杆菌就能解决的。

怎么实现，当然要政府的大力招商，于是三家一下子就要变成十三家。李村广场边上，就有苏宁家的、百通家的、银座家的、伟东家的四家展开，再远一点的东兴村改造也成了利群的天下。地下的中防商街也基本完工了，不知道是否能接上地铁；还有宝龙图便宜，跑到青山路；夏庄路上的风机厂几经谈判，大概是润发的了；河南边的南村项目，也有中海要做的大集搬迁；对监狱地块无可奈何的万达，只好跑到黑龙江路东圈了有众多住宅陪衬的大地块。

这些还不是全部，稍微远一下，还有一大堆商业项目呢。地产界的人只知道李村东的中央居住区，其实，李村规划的商业也能顶得上中央商业区的称号。

这么大的量一下子同时上马，也基本上同时上市，基本上算是爆炸式发展，对于消费力还不是那么强的北部客流来说，是一个很好的事，因为你看看最近的四方人民路那两个冤家的拼斗就知道，消费者真是鹬蚌相争，渔翁得利呀。据说已经大大改变了当地人的消费习惯：老两口买菜是老头老太各去一家，手机通报那个更便宜再决定买那个。而且超市价格战的主体半价卖的蔬菜对四方当地菜市场产生了很大冲击。

那不过是两家互斗而已，你想想，李村可是十几家，超市、百货的业态都差不多，新来的要立住脚肯定要死磕老的，老的当然不会束手待毙，自然要玩命反击。就算都是新的，苏宁、伟东、银座、百通不过是一街之隔，见到个客户还不都要照门里边拉，所以很难想想未来的竞争是个什么样子。

这几家还不错，起码能享受到李村商圈已经聚集起来的巨大人流，而宝龙、万达等这些边缘地带的商业就要把人从中心内拉出来，你说难度有多大？当然，如果成功了有利于分散人流量，减轻李村核心的拥堵压力，只是这要付出多大的代价呀。而南村和风机厂项目在整个区域的人流动线上，这还是很有利的。

而且从长远来看，很大程度上很难指望东部中央居住区的巨大人流，因为这些区域也有几十万体量的商业，比如九水东路上的苏家、白果树一代，比如金水路也有很多。

商业地产，做好了是天堂，做不好是地狱。这个话用在李村肯定是没错的，李村既然同时上这么多商业，再相当长的时间里肯定会面临吃不饱的尴尬局面，在这样的局面下，谁会上天堂？谁会下地狱？两三年后看答案。