豪宅的标准我去年夏天写过一个东西，就是以市区以单价两万算，郊区以总价300万划线，以上在青岛算为豪宅。现在经过一年暴涨，这个标准有些保守了，还是可以再提高的。

先说说刚才的观点：卖豪宅就是卖地段，没有地段就没有豪宅。实际上在青岛目前是这样的，但是在别的城市，地段也重要，但不完全是这么一回事了，还要靠产品说话。如果大家去了北京的话，在东四环之外，以前是一个垃圾场，华南两个地产大佬合生朱孟依和恒大许家印都去看过，不看好这个地，但黄文仔就敢拿来做了星河湾，05年开盘价就两三万一平，同地段项目的两倍价格，一直热销到现在，70万的一个大盘，去年上海星河湾也是同样以产品战胜地段。这说明什么？产品是非常重要的。

豪宅在一线的城市，在北京也好，在上海也好，地段固然很重要，但是其他因素也很多，比如证大的九间堂，就是发挥出了著名设计师的设计价值，和北京长城下的公社有异曲同工之妙。你去深圳看，很隐蔽的山沟里都有豪宅。比如万科的清林径别墅在深圳和东莞交界处的山里，我去的时候绕过两个村子才到了，虽然环境不错，但卖到了4万一平，单套都过了千万，感觉真是不便宜。

在青岛来说，所谓的豪宅还是卖景观，就是说没有海景，也要有崂山作为依托，这是我们青岛所谓豪宅的一个基本的特点，但是真正拿到产品，作为卖点的很少。

别墅我就不说了，之前我专门写了一个东西，是针对青岛三大别墅板块的，风险也有，市场机遇也有，最大的问题就是青岛人没有北京、上海那种在别墅里生活的习惯。别墅能不能给基本住在高层豪宅里客户不同的生活体验是关键，如果你能有，销售就容易成功。

现在青岛做的最活的就是芭东小镇。在推广方式上，在体验方面走的最远的一个，销售的也最好。尽管他的价格这么贵，一栋700万以上，当然他的产品有好处但也有缺点，而总体来说他销售模式是可以跟一线城市接轨的。可是我们看看他的开发商是即墨本地的，所以我觉得从营销角度要说到青岛豪宅的时候，芭东是非常大的一个亮点。他们确实挖掘出了这种产品应该体现的价值，而且也确实取得了成功。而且是一个本地的小开发商，第一次做这个东西，就取得了这样的效果，对青岛业界做别墅的特别是做高端产品的，应该是一个特别好的借鉴。

再有一个情况，从下半年开始，无论是海边的高端的产品，无论写字楼也好，公寓、豪宅，面临的一个放量，可能有七八个项目，同时推向市场，明后年会更多。就这种情况，是青岛从来没有过的。

青岛前几年，06年开始，两三万元一平的房子，就两三家而已，客户可选择的余地不大，而现在，选的余地非常大，而且地产巨头还进来了，不过最贵的盘居然是一家卖车的本地企业做出来的，也是很有意思。

包括中铁也好，远雄也好，鲁商中心、鲁商领海、银座中心，海信天玺也好，还有未来的绿城、中润、华润中心、凯莱中心、远洋公馆、世茂大厦、上实啤酒城、青啤冻粉厂等等，如果再加上东边的午山改造、四姜改造，西边的城投蓝港城、和黄晓港名城这些东西都出来的话，客户的选择性大多了。这里边我觉得要注意的就是鲁商首府的定价，如果真是传说中均价26000的话，以其位置、配套、户型等因素考量，我觉得会成为青岛高端的一个标杆价，就是其他盘只怕都要参照他这个来做。

如果你不做外销的话，可能面临的客户群就是这么一堆人，青岛就是做外贸的，和外贸相关的物流等等，再加上点金融和地产两个行业，这个群体非常单一，因为与青岛的整个结构决定的，因为没有深圳华为中兴那样的企业，也没有浙江那样的民企，温州的民企，大家可以看一下统计，二万以上的房子甚至三万以上的房子，一个月的销售量，就是比较火的时候，也才是十几套。我们看三月的杭州蓝色钱江（估计绿城市南这个项目会选用这个建筑风格）开盘，188套千万级的房子两个小时就抢光了，回款20个亿呀，09年谁在青岛卖20个亿他就是老大。可是在杭州只要2个小时，为什么，因为浙江藏富于民，人家是私营老板经济。

不光本地的老百姓没有钱，其实有的开发商也是资金不足，他要依靠住宅回款来做商业。就是这综合体商业部分我自己持有不卖，但是我还要拿钱往里投，所以只能赶快把住宅卖掉。再加上调控对高端物业有非常大的影响，高端物业就是卖得非常慢，所以压力就大。开发商要赶紧把住宅卖出去，赶快把钱拿回来，进行下一步的开发。

一个是放量，一个政策的调控，第三个是开发商对钱的急需，这三个背景下，我觉得会导致竞争或者说对客户的争夺非常激烈。那么激烈到什么程度，要看下一年的具体放量和地产的大势情况。可能会出现高端市场的激烈PK，一个热闹的竞争，可能在今年年底，应该说在青岛前海高端市场第一次出现这样的局面。

和前海一样，温泉区域的别墅也是如此。目前通过领海等这几个项目的拓展，不仅仅是温泉这一块了，整个的即墨东部可能有十几个别墅项目都要上，都是黄色西班牙，都是独栋，都是依靠度假，那么这个情况出现的话，我觉得对当地的价格体系的考验，也非常大。因为当地拿地非常便宜，土地的成本非常低而且供应多，还有建筑的成本也非常低。我去看了一下，所谓高端别墅卖几百万一套的，结构大都是砖混结构，就像我们农村盖房子一样。所以开发商都来集中推货的话，这个价格体系能不能保证就是个非常大的挑战。

万一有的开发商没有钱了，无所谓了，你卖2万，我卖1万，这样的话，我利润也不低，我为什么不卖？这样的情况下，价格体系的稳定就会出现很大的问题。因为那个地方土地的价格没有达到足够的高度。

再就是下一步还有一个非常大的悬念，胶州湾北岸的土地释放，大家知道龙湖来了，而且现在听到的消息是，龙湖今年秋天第一批独栋可能就推出来，而且价格不是很贵，单价可能是一万多。龙湖大家都知道，产品竞争优势明显。它跟绿城不一样，因为绿城来的时候拿的是地王，价格接近2万，他卖的不用担心，因为成本已经在这个地方了，他拿出东西来，怎么也要卖3、4万，要不然的话只能亏本。

就是说这样的开发商，外来的大开发商来了以后，在大家比较沉重的情况下，当地的还有点空间，但是像龙湖，万一走一个低价的策略，我觉得它会成为高端市场的一个黑马也好，或者说在性价比方面打破一个平衡，所以下半年的高端市场会比较热闹，更热闹的是，这仅仅是热闹的开始，真正的热闹还在后边，我们大多数人买不起，但不妨看看热闹。