但是蔡为民也承认星河湾在建材的选材、规划上面非常用心，“星河湾给我最大的感触就是，它对于空间尺度的拿捏是相当好的，我认为它至少牺牲了一个楼层，把高度能够拉高。有钱人想要的那种尺度，能够在星河湾做一个比较好的呈现。”

      上海乘星行行销服务机构总经理李晓也认为，星河湾做产品的能力非常强。即使如此，对星河湾标榜的“梦幻豪宅”，李晓还是进行了否认，“我觉得星河湾的企业发展策略像碧桂园。星河湾标榜自己是房地产界的劳斯莱斯，我认为它算不上真正的豪宅。”

      粤派：老客户撬动上海市场

      面对海派地产专家的攻击，粤派地产的专家颇有点抱不平，一场唇腔舌剑由此拉开。

      “无论是产品也好，还是宣传手法也好，星河湾都比较奢华，是它能够在竞争激烈的上海市场上分一杯羹的原因。”中原地产项目副总经理黄韬认为。

      星河湾地产副总裁梁上燕正是上海星河湾项目得以热销的关键人物。2007年12月，梁上燕重新回归星河湾，就是和星河湾地产进军上海、在上海拿下花木地块有着直接的关系。梁上燕独树一帜却行之有效的销售模式和营销推广方式是星河湾成功的“秘籍”。

      从5月1日起，星河湾就亮相房展。接着梁上燕请来了在纳斯达克上市公司分众传媒的总裁江南春，对星河湾销售人员进行了一场培训，为他们传授沟通技巧、营销理念。

      没有想到，讲完课，江南春竟然也被星河湾的产品打动，带着老母亲到星河湾买了两套房。“星河湾最大的优势就是我们积累的高端客户，很多客户都成为星河湾这个品牌的建设者。”梁上燕说道。

      8月4日一大早，广州、北京星河湾有购买意向的业主，与浦东星河湾的买家一起，通过远程视频，三地同时认筹。上海现场的买家受到广州、北京买家热情的刺激，“抢购”场面出现。“浦东星河湾在最初，就是利用广州、北京的老客户群体撬动了上海购买群体市场。”满堂红中国有限公司首席分析师龙斌说道。

      这点从星河湾当日的开盘场面亦可见。8月8日早上，星河湾会所门口停满了名车，雷克萨斯、奔驰、法拉利、宝马、沃尔沃等新款名车扎堆出现。梁上燕在当日的销售现场，自称心情复杂，“很多从北京和广州飞来的买家，特别是一些星河湾的老业主都没能如愿买到房子。”

      当然，产品过硬，也是星河湾拥有大批粉丝的原因。龙斌多次考察过星河湾在广州、北京的产品。他认为，星河湾能够成功是因为，“这么多年来，星河湾只在做同一类的产品，它的户型、园林、装修追求精致化，超出其他同类产品，这吸引了相当一部分客户群体。”

      黄韬则认为，星河湾从来都是以项目带动品牌，产品上注重细节，是其独特的地方，如其豪华装修比较酒店化。从建筑到环境，真材实料，选用的材质一流。

      “所有的产品最终还是要回归到居住及其功能上，豪宅也有不同的做法，星河湾的一些细节抓得很好，并把它发挥得淋漓尽致，因而获得了一部分人的认同。”龙斌说道。

      上海营销战尚未结束

      沪上多位专家不“和谐”之声，其实正是代表了游离在星河湾意向买家外的心声。如何让星河湾迎合更多买家的喜好，这也是星河湾这种粤派房企在做强项目之后，必须考虑的。

      这一点，梁上燕亦有察觉。虽然梁上燕用“超乎想象”来形容星河湾在上海取得的成就，但她在首战告捷之夜并无睡意，星河湾在上海的营销战远没有结束。

      8月15日，梁上燕又将焦点大片《建国大业》的剧组人员请到浦东星河湾，举行该片的南中国启动盛典，这个来自广州的开发商“用心、舍得、创新”打造出来的新楼盘，再成关注焦点。

      梁上燕表示，星河湾是要做所在的城市里的城市名片。历经近十年的发展，星河湾已经完成了由广州到北京、上海的布局，接下来星河湾将启动的太原项目，则是其由本土到全国发展的新阶段。但从目前星河湾地产的战略来看，广州星河湾和北京星河湾已进入了品牌的成熟期，在上海仍处于开拓期。明年上海闵行区星河湾能否再创奇迹，对梁上燕来说是一个考验。

      就连力捧星河湾的粤派专家黄韬也认为，星河湾是单项冠军，但在企业的品牌上跟万科、保利等房企比，还远远不及：“在经典豪宅的认识上还处在初级阶段，星河湾未来要走的路还很长。”

但是蔡为民也承认星河湾在建材的选材、规划上面非常用心，“星河湾给我最大的感触就是，它对于空间尺度的拿捏是相当好的，我认为它至少牺牲了一个楼层，把高度能够拉高。有钱人想要的那种尺度，能够在星河湾做一个比较好的呈现。”

      上海乘星行行销服务机构总经理李晓也认为，星河湾做产品的能力非常强。即使如此，对星河湾标榜的“梦幻豪宅”，李晓还是进行了否认，“我觉得星河湾的企业发展策略像碧桂园。星河湾标榜自己是房地产界的劳斯莱斯，我认为它算不上真正的豪宅。”

      粤派：老客户撬动上海市场

      面对海派地产专家的攻击，粤派地产的专家颇有点抱不平，一场唇腔舌剑由此拉开。

      “无论是产品也好，还是宣传手法也好，星河湾都比较奢华，是它能够在竞争激烈的上海市场上分一杯羹的原因。”中原地产项目副总经理黄韬认为。

      星河湾地产副总裁梁上燕正是上海星河湾项目得以热销的关键人物。2007年12月，梁上燕重新回归星河湾，就是和星河湾地产进军上海、在上海拿下花木地块有着直接的关系。梁上燕独树一帜却行之有效的销售模式和营销推广方式是星河湾成功的“秘籍”。

      从5月1日起，星河湾就亮相房展。接着梁上燕请来了在纳斯达克上市公司分众传媒的总裁江南春，对星河湾销售人员进行了一场培训，为他们传授沟通技巧、营销理念。

      没有想到，讲完课，江南春竟然也被星河湾的产品打动，带着老母亲到星河湾买了两套房。“星河湾最大的优势就是我们积累的高端客户，很多客户都成为星河湾这个品牌的建设者。”梁上燕说道。

      8月4日一大早，广州、北京星河湾有购买意向的业主，与浦东星河湾的买家一起，通过远程视频，三地同时认筹。上海现场的买家受到广州、北京买家热情的刺激，“抢购”场面出现。“浦东星河湾在最初，就是利用广州、北京的老客户群体撬动了上海购买群体市场。”满堂红中国有限公司首席分析师龙斌说道。

      这点从星河湾当日的开盘场面亦可见。8月8日早上，星河湾会所门口停满了名车，雷克萨斯、奔驰、法拉利、宝马、沃尔沃等新款名车扎堆出现。梁上燕在当日的销售现场，自称心情复杂，“很多从北京和广州飞来的买家，特别是一些星河湾的老业主都没能如愿买到房子。”

      当然，产品过硬，也是星河湾拥有大批粉丝的原因。龙斌多次考察过星河湾在广州、北京的产品。他认为，星河湾能够成功是因为，“这么多年来，星河湾只在做同一类的产品，它的户型、园林、装修追求精致化，超出其他同类产品，这吸引了相当一部分客户群体。”

      黄韬则认为，星河湾从来都是以项目带动品牌，产品上注重细节，是其独特的地方，如其豪华装修比较酒店化。从建筑到环境，真材实料，选用的材质一流。

      “所有的产品最终还是要回归到居住及其功能上，豪宅也有不同的做法，星河湾的一些细节抓得很好，并把它发挥得淋漓尽致，因而获得了一部分人的认同。”龙斌说道。

      上海营销战尚未结束

      沪上多位专家不“和谐”之声，其实正是代表了游离在星河湾意向买家外的心声。如何让星河湾迎合更多买家的喜好，这也是星河湾这种粤派房企在做强项目之后，必须考虑的。

      这一点，梁上燕亦有察觉。虽然梁上燕用“超乎想象”来形容星河湾在上海取得的成就，但她在首战告捷之夜并无睡意，星河湾在上海的营销战远没有结束。

      8月15日，梁上燕又将焦点大片《建国大业》的剧组人员请到浦东星河湾，举行该片的南中国启动盛典，这个来自广州的开发商“用心、舍得、创新”打造出来的新楼盘，再成关注焦点。

      梁上燕表示，星河湾是要做所在的城市里的城市名片。历经近十年的发展，星河湾已经完成了由广州到北京、上海的布局，接下来星河湾将启动的太原项目，则是其由本土到全国发展的新阶段。但从目前星河湾地产的战略来看，广州星河湾和北京星河湾已进入了品牌的成熟期，在上海仍处于开拓期。明年上海闵行区星河湾能否再创奇迹，对梁上燕来说是一个考验。

    大虹桥区域主要涉及上海长宁、闵行、青浦、嘉定四个区。这个大虹桥区主要承担起上海国际贸易中心建设的重任。

　　这个大虹桥则是完全改变了上海的发展格局。在上海1992年之前，重在浦西，1992年浦东开发之后，重心在浦东，所以向来发展是大浦东战略。与此同时，浦西发展，也是因为土地不足，发展后继发力。正是如此，大虹桥战略就是为了增加土地，再次重新发展浦西。也就是东西并重，大虹桥和大浦东齐头并举。

　　而长风生态商务区就和虹桥地区一河之隔，距大虹桥区域并不远。

　　问前路 地王风光多久

　　地王频出的现状下，房地产商持怎样的心态？香港恒隆集团董事长陈启宗的说法可能代表了现在很多同行的心声。不久前举行的2009年博鳌房地产论坛上，他对记者表示，“买地王的大半都要后悔，历史都证明他们是傻瓜。”

　　原本荣耀的地王，如今多数成为开发商手里的烫手山芋。

　　克而瑞（中国）研究中心近期提供的一份报告显示，2005年至今产生的全国50个地王项目中，约有半数尚未开工，仅有四分之一的土地已经建好项目上市销售。而已经在售的项目中，也出现了多个项目赔本出售的现状。

　　业内比较出名的反面案例，是北辰实业2007年92亿元拿下的长沙开福区新河三角洲地块。其在2008年底在举行奠基典礼以后，时至今日依然没有明显的动工迹象，该地块的楼面地价高达3083元/平方米，而当前地块附近的商品房成交价格仅在5000元/平方米左右，若算上建安（建筑安装）及营销成本，项目几乎无利可图，因此上市销售一拖再拖。

　　“拿到地王后，北辰实业一直在找当地政府退地，但退不掉，现在处境比较尴尬。”一位行业研究员对记者表示，能够盈利的地王地块，地价房价比全部在50%以下，部分甚至更低。

　　而从历年未上市的地王地块成交楼板价与地块周边同类型物业成交均价来看，约有三成地王地价房价比在70%以上，约三成地王地价房价比在50%~70%之间，仅有44%的地王地价房价比在50%以下。

　　相比之下，苏宁环球集团则幸运很多。该集团在2007年8月份以44亿元的高价夺下上海黄浦区南京东路163街坊地块，后申请在2008年8月份将该地块退回。当时公司的解释是“为配合上海市地铁工程建设”。

　　无论如何，苏宁环球最终得以成功退掉上海“地王”，还全额收回了地价款，全身而退，是2008年“退地年”中为数不多的幸运儿。

　　中海，到底能笑多久？各界将会拭目以待。