国美第一城模式：新手入行做大的最佳选择

    国美第一城项目沿袭了国美电器“薄利多销”的营销理念，这一理念的最佳阐述，我们可以通过下面这段鹏润房地产总经理张志铭和发展中心总监陈云峰间的记录对话来加以了解——

张志铭（以下简称张）：据你了解一个一百万平方米的项目销售周期是多长时间？

陈云峰（以下简称陈）至少三年。

　　张：能不能压缩一半？

　　陈：价格降低的话肯定可以。

　　张：我们国美是靠资金周转速度取胜，不是靠价格。如果可以加快销售速度的话就去做。

　　陈：如果一百万平方米每平方米少卖200元，就损失了两个亿，这个值不值得？

　　张：账不能这么算，三年卖了50个亿和一年半50个亿回来了，在提前的一年半当中用50个亿足够操作两到三个大项目。每个项目盈利也不会低于2个亿。看似丢掉了今天的2个亿，实际上换来了明天三个项目的6个亿，就这么定吧！

这个楼盘一期、二期被抢购一空之后，开发商结合项目自身的优势及特点，通过35000名意向客户进行问卷调查，发现其中有80％的人都希望买两居，而且他们还普遍希望两居面积能够再小一点。于是国美第一城三期果断地在保留原热销户型的前提下，增加了52平方米一居，加大了70到80平方米二居精致户型的数量，在三期的1348套住宅中，一居室有195套、二居室多达796套、三居室仅有337套。

　　这一户型修改恰恰与曾培炎副总理讲话的精神相吻合——“着重增加中低价位、中小户型普通商品住房建设的用地供给。”

　　国美第一城的销售人员给记者算了一笔账，发现三期“精品一居”首付10万元，月供仅需1500元；“经典二居”首付15万，月供也不过2000元。

　　在目前高首付、高利息的现状下，国美第一城对户型面积进行顺应市场需求的调整，这一举措，使得房屋的性价比提高了、购房总价降低了。这样使购房者在银行提高首付的比例压力下，依然能够购买自己心仪的房子，并拥有更为合理的居住空间。

    青岛本地企业在以前几年形成了一个坏毛病，就是拖拖拉拉，不过在上涨的年代，越拖赚的越多。但是以后就不是这个样了，时代变了，速度决定生存。国美显然深知此理。所以第一个盘一年就卖了30个亿，和老潘的现代城争夺京城老大。

    百忍以为，在目前前景不是很明朗的景况下，只有抓住最大的一个消费者群体，在保证质量的前提下，加快速度，快速推盘，尤其在市区北部大量限价房和经济房上市的背景下，要与它们一绝高下，必须靠速度来。

    看看我们今天的这个背景，商业地产又来了香港的老大新鸿基集团，还会有谁来呢？？本地这些小的企业如果还拖拖拉拉，后果啊，大家都知道。

    老郎认为，未来的地产企业的趋势是：第一，你必须增加公司的现金流，第二，你必须减少负债，第三，你必须缩小规模，那么未来在地产业健全的地产公司，不再是现在大而全的公司，而应该是现金流充裕，负债率极低。规模不大的更加专业化的地产商，包括生产和服务分开的地产商。所以很多时候，目前有的地产商 90％转型为地产服务商，而不是盖房子。配套措施现在必更加专业化。所以要未雨绸缪，应该朝着这个方向发展，形成专业化，但是你本身的财务状况要好。

    青岛的地产企业当家人，都清醒么？？