为什么首先是即墨——市郊各区市分析

为什么目前这个价格支撑不住？百忍先生有个分析：有钱人基本上已经购完，需要买房和换房的人因为宏观调控有观望态度，炒房的人大量减少——需求很大，但有效需求严重不足。

让我们看一下各区市的情况：

我们看到莱西和平度是最后涨起来的，而且平度比莱西上涨快——平度的楼盘很少而人口众多，销售压力小。

今年上半年黄岛区的销售量同比下降47%，这是青岛日报的数据，尽管压力巨大，但黄岛的大盘比较少，且多是尾盘——开发商有足够的利润来支撑一段时间。

胶州有个诺贝尔山庄，在海尔大道，顺驰对面。很有意思——在胶州的郊区造高层——让大家站在上面看工业园？？？有个叫王石的说过，高层不是里程碑就是纪念碑。今天看来很灵验，据说诺贝尔的房子都出售完了，只是好像没有完工，更没有人居住，晚上路过，漆黑一片，如一座鬼城。不知道对面的顺驰如何？只是听说牛烘烘的 孙宏斌先生已经把55%股份卖了，员工从2800狂减到1200人。

结果城阳惜福镇也有人这么搞，那个什么景园还自吹为“北部第一高度”，真是可笑之极，站在上面，城阳乱七八糟的规划尽收眼底，还不如不看。前两天看到已经在送阁楼了，还降二三百，看样子卖的不顺利啊。

为什么首先是即墨？即墨因为离青岛近，所以一下子出来几个大盘，几十万平米，价格虽然也拉起来，但前期的利润积累不是很大，而调控之后，影响却最大，青岛人撤退了，还有东部鳌山湾也吸引走相当大的购买力，因此资金压力最是紧迫，当然这也取决于开发商之间的沟通和政府的协调能力，毕竟大家都是一个利益体，一旦有人开了口子，大家都不好过，但是我的资金链都要断裂了——活都活不下去了，还管其他？？

所以，开发商不到山穷水尽，是不会崩盘的，但一旦崩了，幅度就不会小。这也是97年之后香港楼价下跌70%的原因所在。