市区巨无霸怎么消化——市区北部楼市的分析

我们知道，房地产这个行业的资金一直是空手套白狼的办法来搞，这样做利润虽高，但风险极大。房地产这个行业的沉没成本很高，一旦出事，哪怕你完成了95的工作，也可能成为烂尾楼。

市北区是目前的大拿，因为它有浮山后。但这种情况将很快发生改变。

如果四方区的136万平米的限价房能够成功开发并定价合理一些的话，它将是青岛市政府最重要的宏观调空的决策，其影响力也是巨大的，四方区将改变目前在市区城市建设、房地产开发甚至经济发展中的尴尬局面，东西两边同时出击，（比如四方东部号称800万平米的新区如果建设成功）跟李沧展开竞争，把青年人吸引到自己的身边，起码改变第三产业半死不活的状态。

李沧区的慢通通是有名的。主要是拆迁的问题。核心区域是监狱和南庄的改造，以被百通收入囊中，总共有50多万平米吧。东部新区24平方公里的巨无霸式的远期规划中，184万平米的绿城项目和173万平米的广业城是看点。绿城已经上市，拆迁也以完成，所以这个项目已经启动，建设应该很快。而广业自己钱少，所以动作会慢的多。

也有人提到十梅庵以北重庆路以东300万的改造工程，不过这有些遥远，沧口做值得一提的就是飞机场的搬迁问题了，由于位置较好，拆迁容易，再加上火车站，估计一旦展开，至少奉献300万平米，总之，李沧完全可以出几个大盘，近期的开发量就有几百万。远期将有一千几百万，所以某些人宣称的青岛地皮紧缺忽悠死人不偿命的谣言也可以粉碎。李沧区最大的问题就是上涨太快把居民的胃口都提高了，大家拼命要钱——政府和开发商都能赚，自然大家都不放过这个机会。所以拆迁就很难。如过这些项目真的推出，以目前的价格，供必大于求，后果可想而知。

李沧和四方的企业都是很差劲的，要有政绩必须从房地产上想办法，所以，政府必然力推这个产业的发展。限价房的推出也会产生相当大的影响。

还有城阳，1994年成立的时候，不知道当初是如何决策的，把区政府放在了北边，这是影响整个北部城市建设的重要因素——整个城阳东部四镇都成了城市建设区，面积有200多平方公里，即墨基本上与青岛连在一起，使得北部的城市空间大为扩展。当然也为房地产大开发提供了舞台，这个规模比李沧不知道要大多少倍，由于前期来的开发商不多，造成市场量很小。尤其集中在城阳街道，流亭、夏庄和惜福镇只有屈指可数的几个楼盘。这样的供需使得这些楼盘迅速涨价，与市区北部有一拼。但是从地段上看，这些地方与市区是有差距的，所以在近期大盘出现，放量以后，很难支撑住这个价格。城阳本地人还是比较富裕的，但他们在旧村改造中已经有了房子，而打工人员只能望房兴叹，市区的人都撤退了，所以现在的开发商都盯住了一根救命稻草——韩国人，看看发放的那些宣传品，就知道他们都指望高丽人来拯救他们，能救的过来么？？