青岛楼市分析之始

说说万科的到来及其影响

万科来了，而且是个比较大的盘，40万平米，还是郊区的核心，比起顺驰，显然真有点狼来的味道。如果按照万科自己所说40万平米18亿投资，那么每平的成本4500元，开价怎么也要5500，这个价格在城阳已经饱和的情况下，只怕不会那么顺利。

还有一个号称与万科同台竞技的宝龙，百忍曾与之接触过，实在是烂得很。百忍知道房地产的内部运作，实际上就是空手套白狼，起一个组织作用而已，但是也需要有一支强有力的团队阿。尤其是这么大的一个项目，70万平米，号称投资25亿啊。可是只有几个南方的项目经理在那里忽悠，大部分人要现招。如何保证团队协调，是个大问题啊。再加上宝龙全国圈地，同时操作十几个大商场，有点像商业地产中的顺驰。百忍是极不看好的。

其实狼不用来青岛也要洗盘了。一个小小的青岛，居然有700多家开发商，无论什么行业的企业，大家挤破头的搞房地产。造成一个楼盘一家公司的局面。这样的结果自然不会长久，否则就不是市场经济了。

那么谁的前景会看好呢，谁又会成为变局中的整合者呢？

先看看天泰，

天泰在文化和造势上很有一套，但转战郊区以后，搞了多元化，这是不太明智的。以百忍看来，放眼中国，没有几家企业能够玩转多元化。王石就是最好的例子，试问你能比得过老王么？

天泰的蓝泉别墅定位高端，销售还可以。但是天泰城就有很多问题了。

原来叫天泰奥林匹克花园，估计是听了王志纲的撺掇，学了广东郭梓文那套体育营销的东西，可是未必适合青岛这边了，尽管青岛也是伙伴城市，后来看到这套把戏在南方已经衰落。所以也把奥园又改成天泰城，打起了造城的理念，这本身就是很大的营销浪费。小区名字也不以奥运举办城市命名了，从圣经上扒下来叫流淌奶与蜜的地方，且不说名不副实，就是这个名字，有几个国人读过圣经，哪能理解“耶稣和弟子们过西奈半岛，渡红海，到达迦南之地”的含义？？

百忍虽然没有销售数据，但从帝都嘉园（名字起得极烂，那个地方怎么能叫帝都呢）的申购人数很少可以看出，天泰城恐怕不是很乐观。因为两者位置大致一个水平线上，价格却相差至少一千元。

加上万科进军城阳中心区，北段，更严重的李村这边绿城百通和广业城360万平米的大项目，如一道大山一般，把青岛市区的购房者拦下来。广业的董事长韩勇（李村当地的土著，因为缺乏资金项目启动不起来，给了308的三项目一个便宜）正是百通董事局的副主席，两家联手很是方便。这样形成两头堵的局面，天泰就尴尬了。

百通馨园连拿市区销售冠军很能说明一些问题，起码百通的品牌不比天泰差。而且这两个新大盘的开盘价不可能很高，因为周边还有相当数量的限价房。再加上天泰现在搞得都是高层，和旁边的山水嘉园和鑫江又有竞争，天泰城将面临强敌四邻的局面，日子会很不好过，而且不采取有力措施的话将越来越不好过。

再说说海信，

海信的执行力强，企业文化底子深厚，有点拼命三郎的味道，其加班是有名的，执行项目快，资金回收强，所以短短几年，快速崛起，席卷四方，但他的资金也是问题。百忍看了其母公司海信电器的报表，45亿销售只有3000万利润。所以他收购科龙用的是房地产的资金是没有悬念的，这样，如果他的资金回收速度出现问题，那么压力就大多了，而现在燕岛的销售很慢，占用资金量很大，对他就很不利。